Forvaltningsselskaper har rett til å engasjere tredjepartsadvokater - Byggedepartementet. Direkte forvaltning av bygård Leilighetsbygget forvaltes ikke

Gjeldende boliglovgivning gir 3 hovedmåter å administrere en bygård på. Eiere kan forvalte felles eiendom selvstendig, gjennom et partnerskap eller et forvaltningsselskap som det er inngått en tilsvarende avtale med. Fordelene og ulempene, funksjonene til hver av disse metodene diskuteres i detalj i artikkelen.

Slike spørsmål er regulert av føderal lovgivning - nemlig Housing Code. Den spesifiserer de generelle målene for eiendomsforvaltning (livssikkerhet, helse for beboere, overholdelse av krav til vedlikehold, etc.).

Den samme artikkelen angir de viktigste kontrollmetodene:

1. Uavhengig (av eierne uten involvering av mellommenn).
2. Forvaltning gjennom et forbrukersamvirke – dette kan være et eiersamvirke (HOA) eller et annet samvirke.
3. Å delegere dine krefter til forvaltningsselskapet er en av de vanligste metodene.

Eiere må velge mellom disse tre punktene, siden en situasjon der ingen er ansvarlig for felles eiendom, vedlikehold og reparasjoner ikke er tillatt.

Ledelsesbegrepet innebærer å utføre arbeid fra en bestemt liste, som er definert i kontrakten. På føderalt nivå er det dessuten etablert en såkalt minimumsliste over verk og tjenester - dette er obligatoriske typer aktiviteter, hvis implementering lar deg opprettholde eiendom i normal tilstand. Det inkluderer arbeid med vedlikehold av bærende og ikke-bærende strukturer i huset, alle verktøy, samt andre typer tjenester (vask av inngangen, skadedyrkontroll, etc.).

Metode 1. Direkte kontroll

Denne metoden er egnet for små hus (vanligvis 2-3 etasjer), det totale antallet leiligheter som ikke overstiger 30. Da kan eierne ta ansvar for reparasjoner, pågående arbeid, eliminering av ulykker, etc. Det er minst tre hovedtyper av kontroll:

1. Hver eier overvåker uavhengig nettstedet sitt, overvåker brukbarheten til vannforsyningen, elektriske ledninger, renslighet i felleskorridoren (trapp), etc. Alt arbeid med rutinereparasjoner, samt mulig eliminering av sammenbrudd, utføres også uavhengig, for egen regning.
2. I det andre tilfellet er forvaltningsorganisasjonen nøyaktig den samme, men eierne delegerer deler av myndighetene sine til de aktuelle selskapene (for eksempel for fjerning av søppel, for å yte rengjøringstjenester, etc.). Relevante avtaler inngås med dem, hver eier betaler et gebyr for levering av tjenester i forhold til arealet til eiendommen hans.
3. Du kan organisere vedlikehold av felles eiendom tilsvarende det andre tilfellet, men overlate inngåelsen av kontrakter med forsyningsselskaper til din representant. Han er valgt blant leilighetseierne, som organiserer signering av kontrakten, betaling av gebyrer, kontrollerer kvaliteten på arbeidet, etc.
4. Og ett alternativ til - alle eiere inngår uavhengig avtaler med verktøytjenester, og overlater dem fullt ansvar for vedlikehold, reparasjon og eliminering av ulykker knyttet til felles eiendom. Passer for småhus med for eksempel 5-7 leiligheter.

Fordelene med metoden er forbundet med betydelige kostnadsbesparelser, mens ulempene er forbundet med mulig risiko ved bytte av tjenesteselskap.

Ekspertuttalelse

Salomatov Sergey

Eiendomsekspert

Siden det i dette tilfellet ikke dannes en spesiell juridisk enhet, kan bare en uoffisiell konto åpnes for fremtidige større reparasjoner. Et annet alternativ er å fikse problemer etter hvert som de oppstår, men i noen situasjoner kan det være behov for store summer som ikke kan samles inn raskt.

Dermed er uavhengig ledelse av et hus fullt mulig hvis det er få leiligheter i huset, og deres eiere er ganske ansvarlige mennesker. I tillegg skal husene være i god stand, fordi gamle bygg krever betydelige investeringer i større reparasjoner.

Metode 2. Ledelse gjennom HOA

En HOA er en ideell organisasjon som er representert av eierne av lokaler som ligger i en bygård. Dette viser til et spesielt forbruker- eller borettslag med eget vedtekt og regelverk. Organisasjonen har sitt eget navn, detaljer, den er autorisert til å inngå kontrakter med alle tjenesteselskaper, samt overvåke deres arbeid.

Hvert år er det møte hvor alle eiere er til stede (og har stemmerett). De bestemmer de viktigste sakene, velger styrets sammensetning, lederens kandidatur (eller forlater de tidligere personene). Andre oppgaver står også på agendaen, for eksempel leie av plass, utføre større reparasjoner m.m. I resten av tiden utføres ledelsen direkte av styret, ledet av styreleder. De inngår kontrakter med forsyningstjenester, betaler avgifter, kontrollerer kvaliteten på arbeidet og ringer raskt for å eliminere årsakene til og konsekvensene av ulykker.

Fordelen med denne metoden er at ledelsen er organisert på et høyere nivå. Ulempene er knyttet til mulig inkompetanse til samvirkestyret og andre ulemper.

Dermed er HOA egnet for både mellomstore og store leilighetsbygg. Hver eier opptrer som medlem av partnerskapet og inngår delt eierskap av hele huset på en gang (andelen bestemmes i forhold til arealet av eiendommen). Derfor tar eierne ansvar for husets tilstand og planer for reparasjon (det er de som tar beslutninger på årsmøtet).

Ekspertuttalelse

Salomatov Sergey

Eiendomsekspert

Dersom det er åpenbart at HOA eller annet forbrukersamvirke ikke takler sine oppgaver, har eierne rett til å kreve denne organisasjonen opphevet. Tilsvarende vedtak fattes på årsmøte eller ekstraordinært møte med flertall. Da har eierne rett til å overlate forvaltningen til et forvaltningsselskap, som de også velger selvstendig.

Metode 3. Ledelse gjennom forvaltningsselskapet

Dette er den vanligste og mest praktiske (fra en bestemt eiers synspunkt) måten å organisere vedlikehold av felles eiendom på, selv om det vanligvis koster mer enn en HOA og enda mer uavhengig ledelse. Essensen av metoden er at beboerne rett og slett fritar seg fra alt ansvar for vedlikehold (inkludert beslutningstaking) og overfører ledelsesbyrden til den aktuelle organisasjonen. Du kan velge det (samt endre det) på en generalforsamling av eiere, vedtaket fattes ved flertall.

Det må inngås en avtale med Forvaltningsselskapet, som undertegnes av hver eier for sin del. Teksten beskriver i detalj organisasjonens ansvar (hva slags arbeid som må utføres og med hvilken frekvens). Selskapet inngår kontrakter med alle forsyningstjenester og sender ut passende kvitteringer for betaling av tjenester på månedlig basis.

Dermed kan den administrerende organisasjonen spille to roller samtidig:

1. Hun betjener den felles eiendommen i huset direkte på egen hånd eller med involvering av tredjeparter (bedrifter, individuelle gründere, enkeltpersoner).
2. Den inngår kontrakter på vegne av eierne med alle offentlige tjenester, dvs. fungerer som mellommann.

En betydelig ulempe med denne kontrollmetoden er at den er ganske dyr. Men i dette tilfellet er innbyggerne i den mest komfortable posisjonen, siden de fullstendig overlater alt ansvar til en bestemt organisasjon.

Ekspertuttalelse

Sobolev Dmitry

Administrativ lovbruddsadvokat, områdeekspert

I praksis kan det oppstå en «blandet» form for forvaltning, når huseierforeningen blir værende i huset, men overlater deler av sine funksjoner til Forvaltningsselskapet, som det er inngått en tilsvarende avtale med. I dette tilfellet organiserer ikke selskapet vedlikeholdet av eiendommen, men utfører spesifikt arbeid. Alle spørsmål knyttet til å fatte de viktigste beslutningene forblir hos styreleder og styremedlemmer, og de er igjen underlagt flertallets vedtak på møte med leilighetseiere.

Hvilken vei er bedre

Svaret på dette spørsmålet avhenger i stor grad av størrelsen på huset, dvs. antall eiere som bor i den, samt deres organisasjon. Siden ingen kan gi en garanti for en bestemt person (og dessuten skifter leilighetseiere ofte), for store hus er det å foretrekke å velge 1 av 2 metoder.

Den russiske føderasjonens boligkompleks Artikkel 161. Valg av metode for å administrere en bygård. Generelle krav til forvaltning av en bygård

1. Forvaltningen av en bygård skal sørge for gunstige og trygge boforhold for innbyggerne, forsvarlig vedlikehold av felleseiendom i en bygård, løse spørsmål om bruken av nevnte eiendom, samt levering av verktøy til borgere som bor i en slik eiendom. hus, eller i tilfellene fastsatt i artikkel 157.2 i denne koden, konstant beredskap for verktøy og annet utstyr som er en del av felleseiendommen til eierne av lokaler i en bygård for levering av verktøy (heretter kalt å sikre beredskapen til tekniske systemer). Den russiske føderasjonens regjering etablerer standarder og regler for styring av leilighetsbygg.

(se tekst i forrige utgave)

1.1. Riktig vedlikehold av felleseiendommen til eierne av lokaler i en bygård må utføres i samsvar med kravene i lovgivningen i Den russiske føderasjonen, inkludert innen sikring av befolkningens sanitære og epidemiologiske velvære, på teknisk forskrift, brannsikkerhet, beskyttelse av forbrukerrettigheter, og må sikre:

1) overholdelse av kravene til påliteligheten og sikkerheten til en bygård;

2) sikkerhet for liv og helse for innbyggere, eiendom til enkeltpersoner, eiendom til juridiske enheter, statlig og kommunal eiendom;

3) tilgjengelighet for bruk av lokaler og annen eiendom inkludert i felleseiendommen til eierne av lokaler i en bygård;

4) overholdelse av rettighetene og legitime interesser til eierne av lokaler i en bygård, så vel som andre personer;

4 regler for levering, suspensjon og restriksjon av forsyningstjenester til eiere og brukere av lokaler i leilighetsbygg og boligbygg, etablert av regjeringen i den russiske føderasjonen.

1.2. Sammensetningen av minimumslisten over tjenester og arbeider som er nødvendige for å sikre riktig vedlikehold av felles eiendom i en leilighetsbygning, prosedyren for levering og implementering av dem er fastsatt av regjeringen i den russiske føderasjonen.

1.3. Virksomhet knyttet til forvaltning av bygårder utføres på grunnlag av konsesjon for gjennomføring av den, med unntak av tilfellet når slik virksomhet utføres av huseierlag, borettslag eller annet spesialisert forbrukersamvirke og saken er gitt for i del 3 av artikkel 200 i denne koden.

2. Eiere av lokaler i en bygård er pålagt å velge en av metodene for å administrere en bygård:

1) direkte ledelse av eierne av lokaler i en bygård, hvor antall leiligheter ikke er mer enn tretti;

(se tekst i forrige utgave)

2) ledelse av en huseierforening eller et borettslag eller annet spesialisert forbrukersamvirke;

3) ledelse av forvaltningsorganisasjonen.

2.1. Når de utfører direkte ledelse av en bygård av eierne av lokaler i denne bygningen, utfører personer som utfører arbeid med vedlikehold og reparasjon av felles eiendom i en bygård, sørger for kaldt og varmt vann og utfører kloakk, strømforsyning, gassforsyning (inkludert tilførsel av husholdningsgass i sylindere), oppvarming (varmeforsyning, inkludert tilførsel av fast brensel i nærvær av komfyroppvarming), håndtering av fast kommunalt avfall, er ansvarlig overfor eierne av lokalene i dette huset for oppfyllelsen av deres forpliktelser i samsvar med inngåtte avtaler, samt i samsvar med reglene fastsatt av regjeringen i Den russiske føderasjonen for vedlikehold av generell eiendom i en leilighetsbygning, regler for levering, suspensjon og begrensning av levering av nyttetjenester til eiere og brukere av lokaler i bygårder og boligbygg.

(se tekst i forrige utgave)

2.2. Ved forvaltning av en bygård av en huseierforening eller et borettslag eller annet spesialisert forbrukersamvirke er nevnte sameie eller samvirke ansvarlig for vedlikehold av felleseie i en gitt bygning i samsvar med kravene i teknisk forskrift og reglene fastsatt iht. regjeringen i Den russiske føderasjonen for vedlikehold av felles eiendom i en leilighetsbygning, for levering av verktøytjenester avhengig av forbedringsnivået til et gitt hus, hvis kvalitet må oppfylle kravene i reglene fastsatt av regjeringen den russiske føderasjonen for levering, suspensjon og begrensning av levering av verktøytjenester til eiere og brukere av lokaler i leilighetsbygg og boligbygg, eller i tilfeller fastsatt i artikkel 157.2 i denne koden, for å gi beredskap til tekniske systemer. Nevnte interessentskap eller samvirke kan yte tjenester og (eller) utføre arbeid med vedlikehold og reparasjon av felles eiendom i en bygård på egen hånd eller tiltrekke seg, på grunnlag av kontrakter, personer som utfører de aktuelle typer aktiviteter. Ved inngåelse av en avtale om ledelse av en leilighetsbygning med en forvaltningsorganisasjon, utøver det angitte partnerskapet eller kooperativet kontroll over forvaltningsorganisasjonens oppfyllelse av forpliktelser etter en slik avtale, herunder levering av alle tjenester og (eller) utførelse av arbeid som sikrer riktig vedlikehold av felleseiendommen i denne bygningen, levering av verktøytjenester avhengig av forbedringsnivået til et gitt hus, hvis kvalitet må oppfylle kravene i reglene fastsatt av regjeringen i Den russiske føderasjonen for levering, suspensjon og begrensning av yting av offentlige tjenester til eiere og brukere av lokaler i bygårder og boligbygg.

(se tekst i forrige utgave)

2.3. Ved administrasjon av en bygård av en forvaltningsorganisasjon, er den ansvarlig overfor eierne av lokalene i bygården for å yte alle tjenester og (eller) utføre arbeid som sikrer forsvarlig vedlikehold av felleseiendommen i denne bygningen og kvaliteten som må oppfylle kravene til tekniske forskrifter og vedlikeholdsregler etablert av regjeringen i Den russiske føderasjonen felles eiendom i en leilighetsbygning, for levering av verktøytjenester avhengig av forbedringsnivået til bygningen, hvis kvalitet må oppfylles kravene i reglene fastsatt av regjeringen i Den russiske føderasjonen for levering, suspensjon og begrensning av levering av nyttetjenester til eiere og brukere av lokaler i leilighetsbygg og boligbygg, eller i tilfeller fastsatt i artikkel 157.2 i denne koden , for å sikre beredskapen til tekniske systemer.

(se tekst i forrige utgave)

ConsultantPlus: merk.

Hvis du endrer metoden for å administrere leilighetsbygg eller velger en forvaltningsorganisasjon, kan du bestemme deg for å opprettholde den tidligere prosedyren for levering av verktøytjenester og betalinger for dem (føderal lov av 29. juni 2015 N 176-FZ).

3. Metoden for å forvalte en bygård velges på en generalforsamling for eiere av lokaler i bygården og kan velges og endres til enhver tid basert på dens beslutning. Generalforsamlingens beslutning om valg av forvaltningsmetode er obligatorisk for alle eiere av lokaler i en bygård.

(se tekst i forrige utgave)

3.1. Ved opphør av forvaltningen av en bygård av en huseierforening, bolig- eller boligbyggelag, eller annet spesialisert forbrukersamvirke, nevnte interessentskap eller samvirke, innen tre virkedager fra datoen for vedtak i generalforsamlingen av eiere i lokaler i bygården for å endre metoden for å administrere en slik bygning, er pålagt å overføre teknisk dokumentasjon for en bygård og andre dokumenter knyttet til forvaltningen av en slik bygning, nøkler til lokaler som er en del av eiernes felleseie. av lokaler i en bygård, elektroniske adgangskoder for utstyr som er en del av felleseie til eiere av lokaler i en bygård, og andre tekniske midler og utstyr som er nødvendig for drift og forvaltning av en bygård, til den som har påtok seg forpliktelsene til å administrere leilighetsbygget, eller i tilfelle av å velge en direkte metode for å administrere en bygård, til eieren av lokalene i leilighetsbygget, angitt i vedtaket fra generalforsamlingen for eiere av lokalene i leilighetsbygg på valg av direkte metodestyring av en bygård, eller, hvis en slik eier ikke er angitt, til enhver eier av lokaler i en slik bygård.

4. Det lokale myndighetsorganet, på den måten som er fastsatt av regjeringen i Den russiske føderasjonen, holder en åpen konkurranse for valg av en forvaltningsorganisasjon i tilfellene spesifisert i del 13 av denne artikkelen og del 5 av artikkel 200 i denne koden, så vel som om eierne av lokaler i en bygård innen seks måneder før datoen for den spesifiserte konkurransen ikke valgte en metode for å administrere denne bygningen, eller hvis beslutningen om å velge en metode for å administrere denne bygningen ikke ble implementert . Det avholdes også en åpen konkurranse dersom det før utløpet av forvaltningsavtalen for en bygård, inngått som et resultat av en åpen konkurranse, ikke er valgt en metode for forvaltning av denne bygningen eller dersom beslutningen er tatt om å velge en forvaltningsmetode denne bygningen er ikke gjennomført.

(se tekst i forrige utgave)

4.1. Informasjon om en åpen konkurranse for valg av en forvaltningsorganisasjon er lagt ut på den offisielle nettsiden til Den russiske føderasjonen på Internett-informasjons- og telekommunikasjonsnettverket for å legge ut informasjon om budgivning (heretter referert til som det offisielle nettstedet på Internett). Den russiske føderasjonens regjering bestemmer det offisielle nettstedet på Internett og organet som er autorisert til å vedlikeholde det. Før regjeringen i Den russiske føderasjonen bestemmer et offisielt nettsted på Internett, legges en kunngjøring om en åpen konkurranse ut på den offisielle nettsiden til kommunen på Internett-informasjons- og telekommunikasjonsnettverket, og publiseres også i den offisielle trykte publikasjonen beregnet på publisering informasjon om bestilling av kommunale behov . Informasjon om nevnte konkurranse må være tilgjengelig for gjennomgang for alle interesserte parter uten å kreve gebyr. Informasjon om resultatene av en åpen konkurranse legges ut på nettstedet på Internett-informasjons- og telekommunikasjonsnettverket, hvor informasjon om oppførselen ble lagt ut, senest tre dager fra datoen for fastsettelse av slike resultater, og er også publisert i offisiell trykt publikasjon der informasjon om det ble publisert implementeringen.

5. Det lokale myndighetsorganet, innen ti dager fra datoen for den åpne konkurransen fastsatt i del 4 av denne artikkelen, varsler alle eiere av lokaler i en bygård om resultatene av nevnte konkurranse og vilkårene i forvaltningsavtalen for denne bygningen. Eierne av lokaler i en leilighetsbygg er pålagt å inngå en forvaltningsavtale for denne bygningen med en forvaltningsorganisasjon valgt basert på resultatene av en åpen konkurranse fastsatt i del 4 av denne artikkelen, på den måten som er fastsatt i artikkel 445 i Civil Kode for den russiske føderasjonen.

6. Det lokale myndighetsorganet innkaller senest en måned før utløpet av perioden for forvaltningsavtalen for leilighetsbygg spesifisert i del 5 av denne artikkelen til et møte med eierne av lokalene i denne bygningen for å ta stilling til valg av metode for å administrere dette huset, hvis en slik beslutning ikke tidligere er tatt i samsvar med del 3 i denne artikkelen.

(se tekst i forrige utgave)

7. Enhver eier av lokaler i en bygård kan søke retten med krav om å forplikte lokale myndigheter til å velge en forvaltningsorganisasjon i samsvar med bestemmelsene i del 4 av denne artikkelen.

(se tekst i forrige utgave)

8.1. Det er ikke tillatt å inngå avtale om forvaltning av en bygård basert på resultatene av en åpen konkurranse eller dersom nevnte konkurranse erklæres ugyldig, tidligere enn ti dager fra datoen for publisering av informasjon om resultatene av nevnte konkurranse på den offisielle nettsiden på Internett. Dette kravet gjelder ikke før regjeringen i den russiske føderasjonen bestemmer et offisielt nettsted på Internett.

9. En bygård kan kun administreres av én forvaltningsorganisasjon.

(se tekst i forrige utgave)

(se tekst i forrige utgave)

10.1. Forvaltningsorganisasjonen er forpliktet til å gi gratis tilgang til informasjon om hovedindikatorene for dens finansielle og økonomiske aktiviteter, om tjenestene som tilbys og om arbeidet som utføres for vedlikehold og reparasjon av felles eiendom i en bygård, om prosedyre og vilkår for deres levering og implementering, om deres kostnader, om priser (tariffer) for de leverte verktøyene gjennom plassering i systemet. Prosedyren, sammensetningen, tidspunktet og frekvensen for å legge inn informasjon i systemet om aktivitetene til å administrere en leilighetsbygg og sørge for gjennomgang av dokumenter i henhold til denne koden, en huseierforening eller et borettslag eller annet spesialisert forbrukersamvirke som administrerer en bygård (uten å inngå en avtale med forvaltningsorganisasjonen), er etablert av det føderale utøvende organet, som utfører funksjonene med å utvikle og implementere statlig politikk og juridisk regulering innen informasjonsteknologi, sammen med det føderale utøvende organet, som utfører funksjoner for å utvikle og implementere statlig politikk og juridisk regulering innen boligverktøy, med mindre en annen periode for å legge ut spesifisert informasjon i systemet er fastsatt av føderal lov.

(se tekst i forrige utgave)

11. I tilfellet fastsatt i artikkel 157.2 i denne koden, er en forvaltningsorganisasjon, en huseierforening eller et boligkooperativ eller annet spesialisert forbrukersamvirke som administrerer en leilighetsbygg, på den måten som er fastsatt av regjeringen i Den russiske føderasjonen. forpliktet til:

1) gi ressursforsyningsorganisasjoner, den regionale operatøren for håndtering av kommunalt fast avfall informasjon som er nødvendig for å ta betalt for brukstjenester, inkludert avlesninger av individuelle måleenheter (når slike avlesninger leveres av eiere av lokaler i en bygård og leietakere av boliger i henhold til sosiale husleieavtaler eller leieavtaler for boliglokaler av statlig eller kommunal boligmasse i en gitt bygning til en forvaltningsorganisasjon, en huseierforening eller et borettslag eller annet spesialisert forbrukersamvirke) og kollektive (samfunns-) måleapparater installert i en bygård;

2) overvåke kvaliteten på fellesressurser og kontinuiteten i deres forsyning til grensene til felleseiendommen i en bygård;

3) akseptere fra eiere av lokaler i en bygård og leietakere av boliger etter sosiale husleieavtaler eller leieavtaler for boliglokaler til statlig eller kommunal boligmasse i et gitt bygg om brudd på kravene til kvaliteten på offentlige tjenester og (eller) kontinuiteten i leveringen av slike tjenester, brudd i beregningen av betalingsbeløpet for forsyningstjenester og samhandling med ressursleverandører og den regionale operatøren for håndtering av kommunalt fast avfall når de vurderer disse søknadene, kontrollerer fakta angitt i dem, eliminere identifiserte brudd og sende informasjon om resultatene av behandlingen av søknader på den måten som er fastsatt av regjeringen i Den russiske føderasjonen;

4) gi ressursforsynende organisasjoner tilgang til felles eiendom i en bygård for å stanse eller begrense levering av nyttetjenester til eiere av lokaler i en bygård og leietakere av boliglokaler i henhold til sosiale husleieavtaler eller leieavtaler for boliglokaler av den statlige eller kommunale boligmassen i en gitt bygning eller etter avtale med ressursforsyningsorganisasjoner suspendere eller begrense levering av nyttetjenester til eiere av lokaler i en bygård og leietakere av boliglokaler i henhold til sosiale husleieavtaler eller leieavtaler for boliglokaler. den statlige eller kommunale boligmassen i et gitt bygg.

(se tekst i forrige utgave)

11.1. Når en bygård administreres direkte av eierne av lokalene i bygården, ytes nyttetjenesten for håndtering av kommunalt fast avfall til eiere og brukere av lokalene i denne bygningen av den regionale operatøren for håndtering av kommunalt avfall. fast avfall.

12. Forvaltningsorganisasjoner, huseierforeninger eller borettslag eller andre spesialiserte forbrukerkooperativer som administrerer leilighetsbygg har ikke rett til å nekte å inngå, i samsvar med reglene spesifisert i del 1 av artikkel 157 i denne koden, kontrakter, inkludert i forhold til fellesressurser , forbrukt i vedlikehold av felles eiendom i en bygård, med ressursforsyningsorganisasjoner som sørger for kaldt- og varmtvannsforsyning, avløp, elektrisitetsforsyning, gassforsyning (inkludert forsyning av husholdningsgass i sylindere), oppvarming (varme forsyning, inkludert levering av fast brensel i nærvær av en komfyroppvarming), og den regionale operatøren for håndtering av kommunalt fast avfall, med unntak av tilfeller fastsatt på den måten som er fastsatt i lovgivningen om byplanlegging, tillatelse til igangsetting en bygård, legger det lokale myndighetsorganet ut et varsel om en åpen konkurranse for valg av en forvaltningsorganisasjon på den offisielle nettsiden på Internett, og senest førti dager fra datoen for publisering av en slik melding, gjennomfører en åpen konkurranse i henhold til med del 4 av denne artikkelen. Innen ti dager fra datoen for den åpne konkurransen, varsler det lokale myndighetsorganet alle personer som godtok fra utbygger (personen som sørger for byggingen av leilighetsbygget) etter å ha gitt tillatelse til å sette leilighetsbygget i drift av lokalene i denne bygningen under overdragelsesskjøtet eller annet overdragelsesdokument, om resultatene av en åpen konkurranse og om vilkårene i forvaltningsavtalen for dette huset. Disse personene er pålagt å inngå en forvaltningsavtale for dette huset med en forvaltningsorganisasjon valgt ut basert på resultatene fra en åpen konkurranse. Dersom eierne innen to måneder fra datoen for det åpne anbudet ikke har inngått en forvaltningsavtale med forvaltningsorganisasjonen, anses en slik avtale inngått på de vilkår som er fastsatt i det åpne anbudet. Del 7 av artikkel 46 i denne koden. Ved salg eller på annen måte avhending av de første lokalene i denne bygården, skal eierne av lokalene i denne bygården innen ett år fra salgsdato eller på annen måte avhendelse av de første lokalene i denne bygården velge på en generalforsamling av slike eiere og implementere en metode for å forvalte denne bygården.

15. Organisasjonen som leverer de ressursene som er nødvendige for å yte offentlige tjenester er ansvarlig for å levere disse ressursene av passende kvalitet til grensene for felleseiendommen i en bygård og grensene til de eksterne nettverkene for ingeniør- og teknisk støtte for denne bygningen, med mindre annet er fastsatt ved avtale med en slik organisasjon.

15.1. Den regionale operatøren for håndtering av kommunalt fast avfall er ansvarlig for å yte offentlige tjenester for håndtering av kommunalt fast avfall med start fra oppsamlingsstedet for kommunalt fast avfall, med mindre annet er fastsatt i kontrakten.

(se tekst i forrige utgave)

16. Den som er ansvarlig for vedlikehold og reparasjon av felleseiendom i en bygård, innenfor rammen av å yte disse tjenestene, plikter å sørge for tilstanden til felleseiendommen i bygården på det nivået som er nødvendig for å yte brukstjenester av riktig kvalitet.

17. Forvaltning av en leilighetsbygning, for hvilken eierne av lokalene i leilighetsbygningen ikke har valgt en metode for å administrere et slikt hus på den måten som er fastsatt i denne koden, eller den valgte ledelsesmetoden ikke er implementert, en forvaltningsorganisasjon er ikke bestemt, inkludert på grunn av anerkjennelsen av en åpen utvelgelseskonkurranse som ugyldig forvaltningsorganisasjon, utført av et lokalt myndighetsorgan i samsvar med disse retningslinjene, er utført av en forvaltningsorganisasjon som har lisens til å utføre gründeraktiviteter for forvaltning av leilighetsbygg, bestemt av en beslutning fra det lokale myndighetsorganet på den måten og under betingelsene fastsatt av regjeringen i Den russiske føderasjonen. En slik forvaltningsorganisasjon utfører aktiviteter for å administrere en bygård inntil eierne av lokalene i bygården velger en metode for å administrere bygården eller inntil det inngås en avtale om forvaltning av bygården med en forvaltningsorganisasjon bestemt av eierne av lokalene i leilighetsbygget eller basert på resultatene av en åpen konkurranse fastsatt i del 4 av denne artikkelen, men ikke mer enn ett år.

Ofte i praksis står forvaltningsselskaper overfor situasjonen at en ny bygård nettopp er satt i drift, og noen må administrere den. Spørsmålet oppstår, hvordan gjennomføres det? forvaltning av leilighetsbygg fra utbygger til eierne har valgt en måte å administrere dette huset på?

Fastsettelse av emnet ledelse av MKD

Etter idriftsettelse av en bygård er en av de prioriterte juridiske spørsmålene fastsettelsen gjenstand for ledelse av en bygård. Det er med andre ord nødvendig å bestemme hvem som skal forvalte bygården som er satt i drift. Vanskeligheten i situasjonen er at på det tidspunktet leilighetsbygget settes i drift og noe senere, eies ikke alle bolig- og næringslokaler. Derfor er det ikke mulig, de jure og de facto, å holde en generalforsamling for eiere for å velge en metode for å administrere leilighetsbygg.

I en situasjon der eiendom i en bygård ikke er registrert for alle lokaler, bør du henvise til normene i boliglovgivningen. For å beskrive situasjonen kort er handlingsplanen som følger. Først mottar utvikleren tillatelse til å sette huset i drift. Deretter, innen 5 dager fra dette øyeblikket, velger han etter eget skjønn et forvaltningsselskap som han inngår en administrasjonsavtale med for 3 måneder.

Samtidig, innen 20 dager fra det øyeblikket leilighetsbygget er satt i drift, varsler det lokale myndighetsorganet om oppføringen av huset åpen konkurranse for å velge et forvaltningsselskap. Innen 40 dager etter varsel om arrangementet, må det lokale myndighetsorganet avholde denne konkurransen og informere alle aksjonærer om resultatene innen 10 dager fra datoen for gjennomføringen. Deretter begynner forvaltningsselskapet, som allerede er valgt basert på resultatene av en åpen konkurranse, å administrere dette huset og inngår forvaltningsavtaler med beboerne etter at de har registrert eierskap til lokalene i dette huset.

Dermed har boliglovgivningen lovfestet muligheten for ikke å avholde generalforsamling for å velge metode for forvaltning av en bygård, og for at utbygger kan inngå avtale om forvaltning av en bygård med det forvaltningsselskapet han har valgt. La oss nå se på denne ordningen i detalj og i rekkefølge.

Ledelse av MKD etter igangkjøring

Før innføringen av konsesjon av forvaltningsselskapet, kunne utbygger umiddelbart etter å sette leiligheten i drift forvaltningsavtale med forvaltningsselskapet eller administrere huset selvstendig frem til inngåelse av relevante avtaler med et forvaltningsselskap valgt etter en åpen konkurranse. En åpen konkurranse, minner vi om, holdes av et lokalt myndighetsorgan.

Samtidig gjorde ikke lisensiering noen vesentlige justeringer på dette området og fratok ikke utbygger retten til å velge forvaltningsselskap. Før inngåelse av forvaltningsavtale for leilighetsbygg mellom utvikleren (klausul 6, del 2, artikkel 153 i den russiske føderasjonens boligkode) og forvaltningsselskapet valgt basert på resultatene av en åpen konkurranse, utføres ledelsen av huset av et forvaltningsselskap, med hvilket Utbyggeren må inngå en forvaltningsavtale senest 5 dager fra datoen for mottak av tillatelse til å tre i drift av huset (del 14 av artikkel 161 i den russiske føderasjonens boligkode).

Etter at leilighetsbygget er satt i drift, må lokale myndigheter holde en åpen konkurranse for å velge et forvaltningsselskap til å administrere leilighetsbygget, dersom eierne innen et år før datoen for konkurransen ikke har valgt en metode for å administrere den eller beslutningen. laget av innbyggerne har ikke blitt implementert (Del 4 av artikkel 161 i den russiske føderasjonens boligkode) .

Så etter igangkjøring av MKD og før avholdelse av en åpen konkurranse for å velge et forvaltningsselskap, har utvikleren rett til å inngå en avtale med ethvert forvaltningsselskap etter eget skjønn. Forvaltningsselskapet valgt av utbygger vil forvalte huset inntil leilighetsbygget settes ut for åpen konkurranse eller eierne velger et annet forvaltningsselskap eller annen forvaltningsmåte på en generalforsamling.

I dette tilfellet vil forvaltningsselskapet fungere som entreprenør for utbygger. Dette forvaltningsselskapet må inngå avtaler med RSO på grunnlag av loven om å sette leilighetsbygget i drift (RF RF nr. 124 datert 14. februar 2012). Etter å ha satt leilighetsbygget i drift, må utvikleren betale forvaltningsselskapet for boliglokaler og verktøy (artikkel 153 i den russiske føderasjonens boligkode).

Dersom utbygger selv forvalter bygården uten å inngå forvaltningsavtale med forvaltningsselskapet, da betaling for bolig og bruk er bidratt av aksjonærene som godtok lokalene fra utbygger under overdragelsesskjøtet fra tidspunktet for overføringen (klausul 6, del 2, artikkel 153 i RF Housing Code, klausul 7.3, del 2, artikkel 155 i RF Housing Code ).

Bør en utvikler ta hensyn til aksjonærenes meninger når han velger et forvaltningsselskap?

Faktisk nei, siden utbygger ikke er forpliktet til å ta hensyn til aksjonærenes meninger ved valg av forvaltningsselskap. Personens data opp til registrering av eiendomsrett for boliger ikke har rett til å si sin mening om spørsmål om forvaltning av leilighetsbygg. Beslutningen om å velge en metode for å administrere et hus tas utelukkende av eierne av lokaler i en bygård (del 2 av artikkel 161 i den russiske føderasjonens boligkode).

Begrunnelsen for at utbygger skal ha rett til å inngå en forvaltningsavtale for en leilighetsbygg med forvaltningsselskapet er charter, tillatelse til å sette huset i drift og vedtak fra utbyggers forvaltningsorgan som har fullmakt til å ta relevante beslutninger (Rekkefølge av Byggedepartementet i den russiske føderasjonen nr. 411/pr datert 31. juli 2014). Derfor kan beslutningen om å inngå en forvaltningsavtale for en bygård og velge et spesifikt forvaltningsselskap tas av utvikleren alene og etter eget skjønn.

Åpen konkurranse

Bruksbetaling i nytt bygg før igangsetting av bygården

Før bygården settes i drift, inngår utbygger kontrakter med RSO for byggebehov. Dette kan være midlertidige kontrakter for strømforsyning, varmeforsyning til igangkjøring og etterarbeid i kaldt vær. Etter at MKD er satt i drift, er det nødvendig å konkludere på nytt ressursforsyningsavtaler etter permanente mønstre.

Før leilighetsbygget tas i bruk, faller ansvaret for å vedlikeholde lokalene på utbygger i henhold til avtaler med RSO (artikkel 210 i den russiske føderasjonens sivilkode).

Etter at leilighetsbygget er satt i drift, oppstår forpliktelsen til å betale for boliglokaler og verktøy fra aksjonærene som aksepterte lokalene i huset fra utbyggeren under overdragelsesskjøtet fra tidspunktet for slik overføring (klausul 6, del 2, artikkel 153 i den russiske føderasjonens boligkode).

Aksjonæren som mottok lokalene fra utbygger under overdragelses- og akseptattesten vurderes forbruker av verktøy(RF RF nr. 354 datert 05.06.2011). Følgelig beregnes betalingsbeløpet for CG-forbrukere i boliger i henhold til tariffer for befolkningen. Volumet av CG som leveres bestemmes av avlesninger fra måleenheter eller av forbruksstandarder (i fravær av målere).

Aksjonærer som anerkjennes som forbrukere av forsyningstjenester og betaler for dem, har rett til å kreve levering av forsyningstjenester av passende kvalitet eller omberegning av betalingsbeløpet for tjenester av lav kvalitet (avsnitt IX i reglene for levering av forsyningstjenester).

Etter inngåelse av avtale med forvaltningsselskapet valgt av utbygger innen 5 dager etter mottatt tillatelse til å sette leilighetsbygget i drift, samt etter inngåelse av forvaltningsavtale med forvaltningsselskapet valgt gjennom åpen konkurranse, utbyggers forpliktelser under ressursforsyning avtaler avsluttes (artikkel 416 i den russiske føderasjonens sivilkode).

Dette skjer fordi, sammen med overføringen av MKD til ledelsen av forvaltningsselskapet, energimottaksutstyret inkludert i sammensetning av felleseie til lokaleiere i huset. Forvaltningsselskapet blir leverandør av nyttetjenester.

Hvis utbygger ikke beviser at han inngikk en avtale med forvaltningsselskapet eller forvaltningsselskapet ble valgt gjennom en åpen konkurranse eller på en generalforsamling av lokaleiere, vil han ikke kunne bevise overføring av energimottaksutstyr til firmaet. I dette tilfellet vil han bli ansett som en abonnent i henhold til en avtale med RSO og er forpliktet til å betale for bruksressurser inntil MKD er overført til ledelsen av forvaltningsselskapet eller ressursforsyningskontraktene avsluttes.

Vi håper at alt var klart for deg. Har du spørsmål kan du alltid kontakte oss for råd. Vi hjelper også forvaltningsselskaper med å overholde 731 RF PP om informasjonsdisclosure Standard(fyller ut portalen Bolig- og samfunnsreformen, nettsted for straffeloven, informasjon står) og føderal lov nr. 209 (). Vi er alltid glade for å hjelpe deg!

Byggedepartementet har ved brev av 03.03.2016 N 6076-OD/04 «Om forvaltning av en bygård» klarlagt forvaltningsselskapers rett til å engasjere tredjepartsadvokater til å føre rettssaker.

Avdelingen for bolig- og kommunale tjenester i departementet for bygg og bolig og kommunale tjenester i Den russiske føderasjonen har vurdert klagen og rapporterer innenfor sin kompetanse.
I henhold til artikkel 162 i den russiske føderasjonens boligkode, i henhold til en avtale om forvaltning av en leilighetsbygning, er den ene parten (forvaltningsorganisasjonen) på instruks fra den andre parten (eierne av lokalene i leilighetsbygningen, ledelsesorganene til huseierforeningen, ledelsesorganene til et boligkooperativ eller ledelsesorganene til et annet spesialisert forbrukersamvirke, personen spesifisert i punkt 6, del 2, artikkel 153 i den russiske føderasjonens boligkode, eller i tilfelle fastsatt i del 14 av artikkel 161 i den russiske føderasjonens boligkode, utvikleren) innen den avtalte perioden for et gebyr forplikter seg til å utføre arbeid og (eller) levere tjenester for administrasjon av en leilighetsbygning, levere tjenester og utføre arbeid med forsvarlig vedlikehold og reparasjon av felleseiendom i et slikt hus, skaffe verktøy til eiere av lokaler i et slikt hus og personer som bruker lokalene i dette huset, og utføre andre aktiviteter rettet mot å nå målene med å forvalte en bygård.
I samsvar med del 1 av artikkel 161 i den russiske føderasjonens boligkode, må ledelsen av en bygård sikre gunstige og trygge levekår for innbyggerne, riktig vedlikehold av felles eiendom i leilighetsbygget, løse problemer angående bruken av nevnte eiendom, samt levering av verktøy til innbyggere som bor i en slik bygning. Den russiske føderasjonens regjering etablerer standarder og regler for styring av leilighetsbygg. I samsvar med underavsnitt "g" i punkt 4 i reglene for gjennomføring av aktiviteter for forvaltning av leilighetsbygg, godkjent ved resolusjon fra regjeringen i Den russiske føderasjonen datert 15. mars 2013 N 416, er ledelsen av en leilighetsbygg. sikret blant annet gjennom organisering og gjennomføring av betalinger for tjenester og vedlikeholdsarbeid og reparasjon av felles eiendom i en bygård, herunder tjenester og arbeid for å forvalte en bygård, og verktøy, herunder å føre krav og søksmål mot personer som ikke har oppfylte forpliktelsen til å betale for boliger og verktøy i henhold til boliglovgivningen i Den russiske føderasjonen.
Vi bemerker at den russiske føderasjonens boligkode og regler nr. 491 ikke inneholder regler som forbyr forvaltningsorganisasjonen å engasjere entreprenører til å utføre noe arbeid med vedlikehold og rutinemessige reparasjoner av felleseiendommen til eierne av lokalene til en leilighet. bygning.
Basert på det foregående, mener vi at involvering av tredjepartsorganisasjoner for å drive erstatningsarbeid ikke er et brudd på paragrafene. "g" klausul 4 i reglene for gjennomføring av aktiviteter for forvaltning av leilighetsbygg, godkjent ved dekret fra regjeringen i Den russiske føderasjonen av 15. mars 2013 N 416.
Samtidig gjør vi oppmerksom på at det er denne forvaltningsorganisasjonen som er ansvarlig for å oppfylle vilkårene i forvaltningsavtalen for en bygård (uavhengig av om forvaltningsorganisasjonen har inngått avtaler med tredjepartsorganisasjoner om levering av eventuelle tjenester eller arbeid knyttet til forvaltning av en bygård).