Boliglån: glatte øyeblikk fra praksisen med rettssaker. Ugyldiggjøring av panteavtale Når en boliglånsavtale blir ugyldig

Sak nr. 2-2043/2015

LØSNING

Oktyabrsky tingrett i Novosibirsk, bestående av:

dommer Illarionov D.B.

Sekretær Rasulov R.A.

etter å ha vurdert i åpen rett en sivil sak om kravet fra Shevbakova TN mot Shevbakov AS, Bank OJSC om anvendelse av konsekvenser forbundet med transaksjonens ugyldighet,

U S T A N O V I L:

Shevbakov E.S. anla søksmål mot Shevbakova T.N., Shevbakov A.S., Bank OJSC for å anvende konsekvensene knyttet til transaksjonens ugyldighet, bedt om å anvende konsekvensene av transaksjonens ugyldighet - en panteavtale for leilighet nr. i hus nr. po, avsluttet mellom Bank OJSC og Shevbakov E.S. – returnere partene til den opprinnelige posisjonen som eksisterte før transaksjonen i form av kansellering av registreringsmyndigheten i Unified State Register of Mortgages av den omstridte leiligheten.

Ved kjennelsen fra tingretten i /date/ ble saksøkers side erstattet av arvingen til Shevbakov E.S., som døde /date/, - Shevbakova T.N. (saksark 113-114)

Shevbakova T.N. er saksøker i de krav som tidligere er anført av testator E.S. til de saksøkte Shevbakov A.S., Bank OJSC om anvendelsen av konsekvenser knyttet til transaksjonens ugyldighet.

Til støtte for sine påstander viser saksøker til at /dato/ byretten i byen fattet avgjørelse i en sivil sak basert på påstanden til Shevbakov E.S. til Bank OJSC, Shevbakova T.N., Shevbakov A.S. om anerkjennelse av låneavtalen og panteavtalen som ugyldig, hvoretter låneavtalen i henhold til sin inngåelse med Shevbakov E.S. ble erklært ugyldig, og panteavtalen datert /dato/ ble kjent ugyldig. Ved ankeavgjørelsen fra Novosibirsk regionale domstol datert /dato/ ble denne avgjørelsen uendret, anken til Bank OJSC ble ikke tilfredsstilt. På grunn av kronisk sykdom Shevbakov E.S. bare /dato/ søkte Rosreestr-kontoret med søknad om å slette panteposten til leiligheten som ligger på adressen: . Siden den operative delen av rettshandlingene ikke indikerte anvendelsen av konsekvensene av ugyldigheten av panteavtalen, sendte Regional Office of Rosreestr en begjæring til domstolen for å avklare utførelsen av denne rettshandlingen. /dato/ byretten i byen avsa en kjennelse som nektet å tilfredsstille søknaden fra Rosreestr-kontoret for regionen med henvisning til bestemmelsene i artikkel 17, 20, 28 i loven om statsregistrering, det følger at rettshandlingen må tydelig angi fremkomsten, oppsigelsen, overgangen, begrensning (heftelsen) av rettigheter til fast eiendom. Lov om statsregistrering inneholder heller ikke rettsgrunnlag som tillater tinglysingsmyndigheten automatisk å annullere en registrering av retten til en eiendom på grunn av at domstolen erklærer en transaksjon ugyldig uten å anvende konsekvensene av ugyldighet av en ugyldig transaksjon eller andre konsekvenser fastsatt iht. lov. På bakgrunn av det foranstående, under hensyntagen til at namsmannen for øyeblikket har til hensikt å gjennomføre rettsavgjørelsen datert /dato/ om utlegg av gjeld etter en låneavtale for en leilighet som er pantsatt under en ugyldig panteavtale, eid av E.S. Shevbakov relevante krav (saksblad 3-4).

I rettsmøtet har Shevbakova T.N. møtte ikke, ble behørig underrettet om tid og sted for behandlingen av saken, og ba om saken behandlet i hennes fravær (saksmappe 95).

Representanten for saksøkeren Rudometova L.B., som handlet på grunnlag av en fullmakt, støttet kravene i sin helhet under rettsmøtet og la inn en begjæring om å gjenopprette den prosessuelle fristen for å fremme dette kravet i retten.

Representanten for saksøkte, Kondrakhina E.Yu., som handlet på grunnlag av en fullmakt, anerkjente ikke kravene i sin helhet ved rettsmøtet i skriftlige innsigelser mot påstanden, hun indikerte at saksøkeren hadde gått glipp av foreldelsesfristen for å fremsette et krav om å anvende konsekvensene av transaksjonens ugyldighet. /dato/ distriktsretten i byen fattet en avgjørelse, ifølge hvilken låneavtalen datert /dato/, inngått av Bank OJSC i forhold til inngåelsen med E.S. Shevbakov, ble erklært ugyldig. og panteavtalen for leilighet nr i hus nr., også inngått med Shevbakov E.S. /dato/ av dommerpanelet for sivile saker ved den regionale domstolen, ble rettsavgjørelsen datert /dato/ uendret og trådte i kraft.

Ved tingrettens avgjørelse datert /dato/, som har prejudiciell betydning for behandlingen av denne saken, ble det slått fast at saksøker Shevbakov E.S. det ble kjent om den inngåtte panteavtaletransaksjonen /dato/. Til dags dato har fristen for å reise søksmål for retten gått ut.

I samsvar med paragraf 2 i art. Foreldelsesfristen anvendes av retten bare etter begjæring fra en part i tvisten før retten treffer avgjørelse.

Saksøkte erklærer herved at Shevbakov E.S. har gått glipp av foreldelsesfristen. (saksmappe 27).

Tiltalte Shevbakov A.S. han ble behørig underrettet om tid og sted for rettssaken, møtte ikke til rettsmøtet, ba om å få saken behandlet i hans fravær og protesterte ikke mot kravenes tilfredsstillelse (saksmappe 94).

Tredjemann, Regionkontoret i Rosreestr, ble underrettet om tid og sted for behandlingen av saken, representanten møtte ikke i rettsmøtet, og ba om å behandle saken i hans fravær (saksblad 53-54).

Retten, etter å ha hørt forklaringene fra partenes representanter, undersøkt det skriftlige materialet i saken og vurdert helheten av bevisene som ble fremlagt, kommer til følgende konklusjon.

Retten fant at /dato/. mellom Bank OJSC (Kredor) på den ene siden og Shevbakov E.S., Shevbakov A.S., Shevbakova T.N. (Låntaker), på den annen side, ble det inngått en låneavtale nr., i henhold til hvilken Långiver gir Låntager et lån på rubler, for en periode på måneder, til % per år

/dato/. mellom Bank OJSC (Pledgee) på den ene siden og Shevbakov E.S. (Pantsætter), på den annen side, ble det inngått en panteavtale, hvoretter pantsetter ved sikring av forpliktelsene påtatt av Shevbakov E.S., Shevbakov A.S., Shevbakova T.N. under Låneavtale nr. datert /dato/. overfører til pant (sikkerhet) Bank OJSC en leilighet som ligger på adressen: Samtidig har Shevbakov E.S. blir pantsetter og påtar seg pantsetters forpliktelser i henhold til denne avtalen. Den pantsatte eiendommen forblir hos panthaveren i hans besittelse og bruk (saksblad 22-28).

Partene ble enige om at rettighetene til panthaveren i henhold til denne avtalen er sertifisert av et pantelån utstedt av panthaveren og debitor og utstedt til panthaveren av kontoret til den føderale registreringstjenesten under (klausul 1.2. i avtalen).

Av saksmaterialet følger det at Shevbakov E.S. døde /dato/ (saksmappe 55).

Etter hans død søkte hans mor T.N. Shevbakova om å ta imot arven, og derfor ble T.N /dato/ sertifikater for retten til å arve leiligheten og retten til å kreve tilbakebetaling av pengesummer (innskudd) ble utstedt, noe som ble bekreftet av svaret fra notarius Olenich M.I. nr. fra /dato/ (saksmappe 11-91).

Dermed har den juridiske etterfølgeren til Shevbakova E.S. og saksøkeren for kravene som er inngitt av ham innenfor rammen av denne sivile saken er hans arving T.N. Shevbakova, som retten avsa en begrunnet kjennelse om datert /dato/.

Av saksmaterialet følger det at ved avgjørelsen fra tingretten i byen /dato/ kravene til Shevbakov E.S. til Bank OJSC, Shevbakova T.N., Shevbakov A.S. om anerkjennelse av transaksjoner som ugyldige, var delvis tilfredsstilt, erklærte retten låneavtalen nr. datert /dato/ inngått mellom Bank OJSC og Shevbakov E.S., Shevbakov A.S., Shevbakova T.N., ugyldig i den grad den ble inngått av Shevbakov E.S panteavtale datert /dato/ av leilighet nr. i hus nr. til, inngått mellom Bank OJSC og Shevbakov E.S. ugyldig (saksblad 8-14, 28-34).

Ved ankeavgjørelsen fra det rettslige panelet for sivile saker fra den regionale domstolen datert /dato/, ble rettsavgjørelsen datert /dato/ på klagen fra Bank OJSC stående uendret og trådte i rettskraft (saksark 15-17).

I samsvar med paragraf 2 i art. forhold fastsatt ved ikrafttredelsen ved rettskjennelse i en tidligere behandlet sak, er bindende for retten. De angitte forholdene bevises ikke på nytt og kan ikke angripes ved behandling av en annen sak der samme personer deltar.

Av saksmaterialet følger det at ved avgjørelsen fra tingretten av /dato/ kravet fra Bank OJSC mot Shevbakova T.N., Shevbakov E.S. og Shevbakov A.S. på inndrivelse av gjeld i henhold til låneavtalen og utlegg på den pantsatte eiendom var delvis oppfylt, inndrev retten før tidsplanen og sammen med Shevbakova TN, Shevbakova ES og Shevbakova AS til fordel for Bank OJSC størrelsen på hovedgjelden under lånet avtale i mengden av en kopek, renter for å bruke lånet i henhold til avtalen i mengden kopek, en straff i mengden av rubler, saksomkostninger for betaling av statsavgiften i mengden av en kopek, totalt - rubler, og det ble også foretatt utlegg på den pantsatte eiendommen - panteobjektet - en treroms leilighet beliggende i 2. etasje i en femetasjes bygård på adressen: , fellesareal kvm, bolig - kvm. m., matrikkelnummer (betinget) nr., ved å selge leiligheten på offentlig auksjon, ved å sette den opprinnelige salgsprisen for den pantsatte eiendommen i mengden rubler.

Ved å vurdere argumentene til saksøktes representant om eksistensen av en avgjørelse fra tingretten datert /dato/ som har trådt i kraft, går retten ut fra at rettsavgjørelsen datert /dato/ erklærer låneavtalen og sikkerhetsavtalene ugyldige. ble foretatt senere, vurdering av gyldigheten (ugyldigheten) av avtalene da saken ble behandlet av retten /dato/ ikke ble gitt. Retten tar også hensyn til at det forhold at rettsavgjørelsen ble truffet /dato/ var gjenstand for forskning da saken ble behandlet av retten den /dato/.

Under slike omstendigheter, ved avgjørelsen av disse kravene, går retten ut fra omstendighetene fastsatt ved avgjørelsen fra tingretten som trådte i kraft /dato/.

Fra rettsavgjørelsen datert /dato/ og ankedommen fra dommerpanelet for sivile saker fra regionretten datert /dato/ er det klart at konsekvensene av transaksjonenes ugyldighet (låneavtale og panteavtale) ikke ble anvendt.

Rettsavgjørelsen datert /dato/ konkluderte med at panteavtalen datert /dato/ Shevbakov E.S. selv om han var juridisk kapabel, var han i en tilstand hvor han ikke var i stand til å forstå betydningen av handlingene sine og håndtere dem, som i kraft av paragraf 1 i art. er grunnlaget for å erklære låneavtalen og panteavtalen inngått av ham datert /dato/ ugyldig.

I samsvar med paragraf 2 i art. hvis transaksjonen er ugyldig, er hver part forpliktet til å returnere til den andre alt mottatt under transaksjonen, og hvis det er umulig å returnere det som ble mottatt i naturalia (inkludert når det mottatte kommer til uttrykk i bruk av eiendom, utført arbeid eller tjeneste forutsatt), tilbakebetale verdien hvis det er andre konsekvenser av transaksjonens ugyldighet som ikke er fastsatt ved lov.

I samsvar med paragraf. 2 s. 1 art. hver av partene i en slik transaksjon er forpliktet til å returnere til den andre alt mottatt i naturalier, og hvis det er umulig å returnere det som ble mottatt i naturalia, å tilbakebetale kostnadene, dvs. i dette tilfellet vil konsekvensene av ugyldighet for en ugyldig transaksjon gjelde.

Retten kommer dermed til at rettsfølgen av å erklære panteavtalen datert /dato/ ugyldig på det angitte grunnlaget er opphør av panteretten på eiendommen - leilighet nr i bygg nr. ved Bank OJSC

Disse kravene om anvendelse av konsekvensene av en ugyldig transaksjon, etter deres juridiske natur, er avledet fra hovedkravet for å anerkjenne panteavtalen som ugyldig, som ble løst av retten /dato/.

I samsvar med paragraf 1 i art. den generelle foreldelsesfristen er tre år fra datoen bestemt i samsvar med artikkel 200 i denne kode.

I henhold til paragraf 2 i art. Foreldelsesfristen for et krav om å erklære en ugyldig transaksjon ugyldig og å anvende konsekvensene av dens ugyldighet er ett år. Foreldelsesfristen for det nevnte kravet begynner fra den dagen volden eller trusselen under påvirkning av transaksjonen ble inngått opphører (artikkel 179 § 1), eller fra den dagen saksøkeren fikk eller burde ha fått kjennskap til andre forhold som er grunnlaget for å erklære transaksjonen ugyldig.

I følge art. i unntakstilfeller, når domstolen anerkjenner en gyldig grunn til å savne foreldelsesfristen på grunn av omstendigheter knyttet til saksøkerens personlighet (alvorlig sykdom, hjelpeløs stat, analfabetisme, etc.), er den krenkede retten til en borger underlagt beskyttelse . Årsaker til manglende foreldelse kan anses som gyldige dersom de inntrådte i de siste seks månedene av foreldelsesfristen, og dersom denne fristen er seks måneder eller mindre enn seks måneder, i foreldelsesfristen.

Fra saksmaterialet er det klart at saksøker bommet på fristen for å gå til retten med de spesifiserte kravene på grunn av gyldige grunner, på grunn av hans helsetilstand, tilstedeværelsen av alvorlig pågående kronisk mentalt syk(paranoid schizofreni) (saksmappe 31), som bekreftes av rettsavgjørelsen datert /dato/, funnet av Shebvakov E.S. lang tid for behandling i ulike medisinske institusjoner, som bekreftes av legeerklæringer, herunder attest fra Statens kliniske psykiatriske sykehus nr. (saksblad 104-107).

Ved avgjørelsen av kravene går retten ut fra det faktum at dersom Shevbakov A.S. fullverdig, uavhengig forsvar av hans borgerrettigheter virket ekstremt vanskelig.

Retten tar hensyn til omstendighetene at panteavtalen ble erklært ugyldig av retten /dato/, på det tidspunktet var foreldelsesfristen ikke utløpt, kravene for å anvende konsekvensene av transaksjonens ugyldighet i dette tilfellet er utledet fra den viktigste, rettsavgjørelsen om å anerkjenne panteavtalen som ugyldig trådte i kraft rettskraft /dato/, Shevbakov E.S. søkte kontoret til Rosreestr i regionen om tilbakebetaling av boliglånsposten på /dato/ i året, i god tro og mente at rettsavgjørelsen datert /dato/ er grunnlaget for tilbakebetaling av boliglånsposten til Bank OJSC for den spesifiserte leiligheten, kontoret til Rosreestr i regionen, anket på sin side til retten med en søknad om avklaring av rettsavgjørelsen i denne delen, men ved en rettsavgjørelse datert /dato/ avklaringen av rettsavgjørelsen datert /dato jeg ble nektet.

Under slike omstendigheter avviser retten argumentene til representanten for den saksøkte Bank OJSC om å overse fristen for å inngi et søksmål som et selvstendig grunnlag for å avslå kravet.

I henhold til forklaringene i paragraf 52 i resolusjonen fra plenumet til Den russiske føderasjonens høyesterett nr. 10, plenumet for den høyeste voldgiftsdomstolen i Den russiske føderasjonen nr. 22 av 29. april 2010 (som endret 23. juni , 2015) "Om noen spørsmål som oppstår i rettspraksis ved løsning av tvister knyttet til beskyttelse av eiendomsrettigheter og andre faste rettigheter" i samsvar med paragraf 1 i artikkel 2 i den føderale loven "Om statlig registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med det" (heretter referert til som tinglysingsloven), statlig registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med den er en rettslig handling for anerkjennelse og bekreftelse av statens fremkomst, begrensning (heftelse), overføring eller oppsigelse av rettigheter til fast eiendom i i samsvar med den russiske føderasjonens sivilkode. Statlig registrering er det eneste beviset på eksistensen av en registrert rettighet. Den tinglyste retten til fast eiendom kan bare angripes for retten. Siden i en slik utfordring løser retten tvisten om borgerrettigheter for fast eiendom vurderes tilsvarende krav i kravsbehandlingsmåten.

Å utfordre den registrerte retten til fast eiendom utføres ved å inngi krav, vedtak som er grunnlaget for å gjøre en oppføring i Unified State Register. Spesielt hvis den operative delen av en rettslig handling løser spørsmålet om eksistensen eller fraværet av en rettighet eller heftelse på fast eiendom, tilbakeføring av eiendom til eierens besittelse, anvendelse av konsekvensene av ugyldigheten av en transaksjon i form av tilbakelevering av fast eiendom til en av partene i transaksjonen, så er slike beslutninger grunnlaget for å gjøre en oppføring i Unified State Register.

Under hensyntagen til ovenstående, under de omstendigheter som er fastslått i saken, kommer retten til at kravene til T.N. Shevbakova er oppfylt. ved å anvende konsekvensene av transaksjonens ugyldighet - panteavtale nr. fra /dato/ leilighet nr. i hus nr. til, inngått mellom Bank OJSC og Shevbakov ES, i form av å returnere partene til sin opprinnelige posisjon, som indikerer at dette er grunnlaget for å tilbakebetale tinglysningen av pantenummer på leilighet nr i husnr slik det er innført i Unified State Register of Rights på grunnlag av panteavtale datert /dato/.

Basert på ovenstående og ledet av Art.

Når en person bestemmer seg for å ta opp lån til bolig, er han først og fremst opptatt av størrelsen rente og kvaliteten på eiendom. Det er imidlertid fallgruver i boliglån, som kan føre til at avtalen mellom banken og kunden blir ugyldig. I hvilke tilfeller er det egentlig mulig å utfordre et boliglån, og hva betyr dette for kjøper av fast eiendom? Det er mange alternativer, la oss se på de viktigste.

I hvilke tilfeller kan du utfordre et boliglån?

Situasjoner der overholdelse av boliglånsavtalen er i fare kan deles inn i tre kategorier:

ulovlige handlinger fra banken;
låntakeren bruker pantehuset til andre formål eller har sluttet å betale banken;
problemer med eiendommen - utfordrende kjøp og salg, ombygging av bolig.

Hvis banken viser seg å være upålitelig

I forhold til boliglåntaker er banken selger av tjenester. Låntakeren er en forbruker og bør kjenne sine rettigheter. Forholdet mellom bank og låntaker er regulert av reglene russisk lovgivning: Den russiske føderasjonens straffelov, føderal lov "om boliglån", lov om beskyttelse av forbrukerrettigheter, sivil lov i den russiske føderasjonen, føderal lov "om banker". Når en bank bryter forbrukerrettigheter, kan du utfordre låneavtalen gjennom Sentralbanken og Rospotrebnadzor.

Utfordre en boliglånsavtale i en upålitelig bank

Kredittgiveren krenker forbrukerens rettigheter i følgende tilfeller:

forbud mot førtidig tilbakebetaling av lånet i kontrakten. Når en slik avtale er signert, kan den utfordres i retten;
Hvis en betaling er forsinket, utsteder banken automatisk et nytt lån til forbrukeren uten hans samtykke og belaster «sammensatte renter». Spørsmålet løses gjennom retten;
kreditors konkurs. Ved konkurs selger banken låntakernes gjeldsforpliktelser til tredjeparter. I teorien er dette greit. Men inntil låneavtalen er utstedt på nytt til den nye långiveren, må du finne ut hvor du skal betale pengene. Ellers må låntakeren betale store bøter.

Praksis viser at kommersielle kredittorganisasjoner oftere prøver å lure kunder enn offentlige. Store banker verdsetter lisensene sine og er ikke klare til å risikere sine milliarder på grunn av noen millioner rubler.

Dersom låntaker bryter kontrakten

Dersom panthaver ikke har penger til å betale tilbake lånet, kan banken ensidig kreve heving av kontrakten. Når betaler selv ikke tar grep for å bevare eiendommen, selges panteleiligheten under hammeren for gjeld. Ulempen med denne situasjonen er at etter salget av eiendommen vil låntakeren trolig stå i gjeld til banken. Den optimale løsningen er et uavhengig salg til markedspris, refinansiering på akseptable vilkår eller kredittferier. Uansett hvor vanskelig situasjonen kan være, foretrekker bankene å imøtekomme pålitelige kunder halvveis.

Kontraktsbrudd fra låntaker

Låntakerens konkurs er en annen grunn til å utfordre boliglånet. Hva bør være posisjonen til panthaver? En person som skylder banken mer enn en halv million rubler har rett til å stille krav om sin egen konkurs. Forsinkelsen må være minst 3 måneder. Hvis låntakeren blir slått konkurs, vil den rettsoppnevnte økonomisjefen løse alle problemer med kreditorene. Ulempen med låntakerens konkurs er at i tre år etter å ha fullført denne prosedyren, vil personen ikke kunne få lån fra noen bank.

I henhold til låneavtalen kan ikke lånemottaker selge, donere, bytte eller leie ut panteboligen uten bankens viten. Hvis transaksjoner med kjøp og salg, utveksling og donasjon rett og slett ikke går gjennom Rosreestr, blir alt mer interessant med leie. Mange russere kjøper leiligheter på kreditt for å leie ut panteboliger, og omgår reglene. Teoretisk sett kan bankansatte besøke leiligheten for befaring. Men hvis en person betaler regelmessig, kan det hende at dette ikke skjer. Dersom det å leie ut bolig til tredjepart blir kjent for banken, vil långiver utfordre boliglånsavtalen. Mange boligeiere lukker øynene for dette forbudet.

Problemer med sikkerheten

Låntakerens mareritt er anerkjennelsen av kjøps- og salgsavtalen som ugyldig. Som et resultat vil banken utfordre låneavtalen. Dette problemet oppstår med varer i sekundærmarkedet i følgende tilfeller:

selgeren ble erklært inhabil på tidspunktet for transaksjonen;
kjøps- og salgsavtalen bryter loven;
tredjeparter registrert i leiligheten angir et søksmål;
uventet dukker arvinger krav på rettigheter til bolig;
kjøps- og salgsavtalen ble signert av et barn under 14 år uten samtykke fra vergemyndighetene eller foreldrene;
transaksjonen er fiktiv.

Hvis transaksjonen blir anklaget i retten og erklært ugyldig, vil låntakeren miste eiendommen og vil fortsatt skylde banken. Eiendomsforsikring kan redde deg fra denne situasjonen. Det vil ikke returnere leiligheten, men det vil eliminere behovet for å betale gjeld for tapt eiendom i dette tilfellet.

Vanskeligheter med registrering

Det kan oppstå vanskeligheter med å utarbeide avtale dersom leiligheten er ombygd med pant. For eksempel skal borger Ivanov kjøpe en leilighet på annenhåndsmarkedet. I de valgte lokalene en av innvendige skillevegger, som ikke er det bærende vegg. Selgerne legaliserte ikke denne ombyggingen. Banken krever at ombyggingen legaliseres. Dette kan gjøres i flere trinn. Først må du kontakte avdelingen for bolig og kommunale tjenester, deretter BTI, deretter den lokale arkitektavdelingen. Et annet alternativ er at låntakeren signerer med banken tilleggsavtale, hvoretter lånemottakeren er forpliktet til å gjenopprette «alt som det var» innen seks måneder. Konklusjon: Hvis du velger en leilighet med ulovlig planløsning, må du søke et kompromiss med banken og med registreringsmyndighetene. Ellers kan banken utfordre låneavtalen.

Det er mange tilfeller der du kan utfordre en boliglånsavtale. Hvordan unngå å havne i en ubehagelig situasjon på grunn av problemer med leiligheten din eller bankuærlighet? Bruk tjenestene til en pålitelig boliglånsmegler. Boliglåns ansatte vil hjelpe deg med å ikke bare få et lønnsomt lån for å kjøpe bolig, men også unngå fallgruver når du gjennomfører en transaksjon.

Illustrasjon: Pravo.ru/Petr Kozlov

Sikkerhetstransaksjoner ugyldiggjøres etter samme regler som vanlige, men det er noen særegenheter. Advokatene forklarte hvorfor det nå er vanskeligere å utfordre transaksjoner enn før, hva deres konkursrisiko er, og når et brudd på bedriftsprosedyrer ikke vil bidra til å ugyldiggjøre en kontrakt. Vi gir også et eksempel på en voldgiftssak hvor sikkerheten ble erklært ugyldig på grunn av uriktig fremstilling.

Sikkerhetstiltak, som sikkerhet eller kausjon, brukes for eiendomskontrakter, store lån og andre vesentlige transaksjoner. De bør gi långiver tillit til en "plan B" i tilfelle problemer med motparten. Men skruppelløse skyldnere prøver på alle mulige måter å utfordre sikkerhetstransaksjoner for å frata kreditor en av de raskeste og enkle måter gjeldsnedbetaling, sier advokat Natalya Lopatina.

Hvorfor har det blitt vanskeligere å utfordre?

Sikkerhetstransaksjoner ugyldiggjøres generelt etter samme regler som vanlige. De generelle begrunnelsene for å utfordre fra Civil Code, som bløt, forstillelse, maktmisbruk osv., brukes nå mye sjeldnere, deler Dmitry Konstantinov fra advokatfirmaet sine observasjoner. Advokaten forklarer dette med effektiviteten av spesielle regler - om insolvens eller selskapsmessige. I tillegg begynte den å operere i 2013 ny utgave Kunst. 166 i Civil Code om annullerbare og ugyldige transaksjoner, som betydelig begrenset mulighetene for å utfordre dem, fortsetter administrerende partner til AB Yuri Pustovit.

Boliglån og kausjoner utfordres ikke sjeldnere enn før, men domstolene har begynt å nekte dem oftere.

Administrerende partner i AB "Yug" Yuri Pustovit

Spesielt i art. 166 etablerte prinsippet om estoppel: en person kan ikke søke å ugyldiggjøre en transaksjon hvis han tidligere oppførte seg som om den var gyldig. I tillegg kunne tidligere "enhver interesserte parter" kreve anvendelse av konsekvensene av ugyldighet av en transaksjon, men nå - dens parter eller andre personer spesifisert i loven.

Praksisen har også stabilisert seg på bakgrunn av å utfordre enkeltpersoners garanti, som for eksempel manglende samtykke fra ektefellen. For 10 år siden var dette en av de mest populære måtene å kansellere sikkerhet, minnes Dimitry Nurzhinsky fra. Men 12. juli 2012 utstedte plenumet til Høyeste Voldgiftsrett en resolusjon der den klargjorde at garantisten er personlig ansvarlig - og derfor indikerer manglende samtykke fra ektefellen ikke transaksjonens ugyldighet. Denne posisjonen gjaldt enkeltentreprenører, men i 2013 brukte han samme tilnærming når det gjaldt vanlige borgere (sak nr. 18-KG13-27), sier Nurzhinsky. Til tross for den utvetydige avgjørelsen og etablert praksis, spiller bankene det trygt og fortsetter å kreve det attesterte samtykke fra ektefellen for en garanti, deler advokaten.

Registrene bidrar også til å stabilisere omsetningen. Pantet opphører dersom panteobjektet erverves bona fide kjøper, som ikke var klar over heftelsen (del 2, paragraf 1, artikkel 352 i Civil Code). Eiendom er "beskyttet" mot dette av tittelregistreringssystemet, men lignende ordninger ble ofte møtt i markedet for kjøp og salg av biler, sier Nurzhinsky. Domstolene, ifølge ham, var ikke alltid klare til å anvende art. 352, derfor innførte lovgiveren i 2014 et system for registrering av pant i løsøre hos en notarius (artikkel 339.1 i Civil Code).

Konkurs og selskapstvister

Ved konkurs er det mye lettere å ugyldiggjøre en transaksjon. Pant eller garanti kan angripes med den begrunnelse at det påførte kreditorene skade eller er stilt til fordel for en av dem. Dersom retten bekrefter at kreditor kjente til eller burde ha kjent til skyldnerens tilstand før konkursen, vil transaksjonen bli kjent ugyldig.

Kontrakter inngått innen tre år før innledningen av insolvensbehandling kan være i fare for konkurstvister, advarer lederen for avdelingen for juridisk støtte til utviklingsprosjekter, Alexander Anchugov.

Andre grunner for utfordring er bedrifter. Større transaksjoner eller transaksjoner med nærstående må godkjennes internt av firmaet i samsvar med dets dokumenter og lov. Dersom prosedyren brytes, kan kontrakten bli ugyldig forutsatt at kreditor kjente til eller kunne ha visst om overtredelsen. Derfor er det viktig for ham å sjekke selskapsstrukturen til motparten på forhånd og sørge for at transaksjonen er godkjent i samsvar med alle regler. Dette er et vanlig grunnlag for å bestride pant, selv om det under rettssaken kan vise seg at avtalen faktisk ble godkjent eller foreldelsesfristen har gått ut, sier advokatpraksiskonsulent Georgy Murzakaev. Du kan forsvare deg mot slike påstander, inkludert ved å påpeke motstanderens dårlige tro. Den siste tiden har betydningen av institusjonen for misbruk av lov økt, påpeker Murzakaev. Han gir eksempler på avgjørelser som "stod" på nivået til Høyesteretts økonomiske høyskole:

I sak nr. A58-8432/2014 “ Styringsfirma AYAM bestred pantet i fast eiendom, som ble pantsatt under selskapets lån av den kontrollerte Association of Builders of the Amuro-Yakut Highway. Som det fremgår av søksmålet, ble ikke pantet godkjent av generalforsamlingen. Selv om selskapsgodkjenningsregler ble brutt, nektet domstolene å ugyldiggjøre avtalen. De mente at hovedmålet var å frigjøre panthaveren, som hadde reelle eiendeler, fra pantet, og derfor misbrukte selskapet retten til å utfordre transaksjonen. I tillegg godkjente flertallsdeltakeren likevel pantet.
I sak nr. A40-186355/2015 forsøkte Oljelager nr. 1 å ugyldiggjøre pantet, som ble godkjent på ekstraordinær generalforsamling, men burde vært godkjent av styret. Men domstolene avviste påstandene. De la merke til at det nødvendige quorumet var nådd. Og søksmålet ble anlagt for å unngå gjennomføring av transaksjonen og forårsake tap for banken.

Andre grunner for å utfordre og minimere risiko

Transaksjoner kan utfordres på andre grunnlag kjent for enhver advokat. For eksempel ga fullmakten ikke myndighet til å inngå nettopp en slik avtale, eller det viste seg at panteobjektet faktisk ikke tilhørte panthaveren (for eksempel var kjøps- og salgsavtalen for en bygning erklært ugyldig). De prøver ofte å utfordre pantet i et bygg med den begrunnelse at tomten under ikke er pantsatt, sier Pustovit fra AB Yug. Ifølge advokaten har domstolene en tendens til å avslå slike krav: de forklarer at registreringen av landrettigheter kun avhenger av panthaveren, og panthaveren har ingenting med det å gjøre.

Det er også relativt sjeldne metoder for bestriding. Som et eksempel siterte Murzakaev sak nr. A40-216102/15. I den ugyldiggjorde retten avtalen om å pantsette en andel i den autoriserte kapitalen til en LLC som sikkerhet for en bankgaranti fra Peresvet Bank, siden banken villedet den enkelte pantsetter. Første og andre instans bemerket at hovedsikkerheten allerede var stilt, og aksjepantavtalen ble inngått i tillegg, etter utstedelse av bankgaranti og etter anmodning fra banken. Bankens representanter forklarte aldri hva meningen med dette var. Domstolene konkluderte med at de villedet borgeren og krevde at de skulle inngå en unødvendig avtale. Dette betyr at den bør erklæres ugyldig.

I en av sakene ugyldiggjorde domstolene aksjepantavtalen fordi den enkelte pantsetter ble villedet: det var ikke behov for transaksjonen.

Det er vanskelig å forutse slike risikoer, men de hyppigste kan og bør forebygges. Dette er hva advokater gjør, hvis oppgave er å studere dokumentene nøye, be om de manglende og strukturere transaksjonen riktig. Lopatina fra Commonwealth of Land Lawyers forklarer hvordan man kan beskytte interessene til begge parter i transaksjonen, ved å bruke eksemplet med kjøp og salg av en tomt med "feil" formål. Kjøper ønsker å kjøpe en landbrukstomt og bygge på denne hyttelandsby. Selger lover at han vil endre formålet med tomten, men selvfølgelig mot forskuddsbetaling. "Her må du inngå en foreløpig avtale eller en kjøps- og salgsavtale for en fremtidig eiendom - en tomt med et lovlig regime for boligbygging," sier Lopatina. "Begrepet for å inngå hovedkontrakten må være strengt knyttet til det øyeblikket den nødvendige typen bruk av nettstedet er lagt inn i Unified State Register." For å registrere den vil selger motta et forskudd fra kjøper. I tilfelle det ikke er mulig å endre formålet med landet, foreslår Lopatina å koble til en økonomisk pålitelig kausjonist som garanterer tilbakebetalingen av forskuddet.

For å få et lån til forretningsbehov, er det ofte ikke tilstrekkelig med et boliglån juridisk enhet. Som et resultat blir disse menneskene ansvarlige for multi-million og multi-milliard dollar gjeld som de mest sannsynlig ikke vil være i stand til å betale ned. Det er vanskelig å anerkjenne en slik garanti som ugyldig, fordi domstolene søker å bevare sikkerheten, sier senioradvokat Tatyana Voronina: «De avviser argumenter om at gjelden allerede eksisterte på tidspunktet for garantien eller at beløpet ikke var angitt i kontrakter. Retten tar heller ikke hensyn til at kausjonisten ikke hadde tilstrekkelig eiendom til å betale gjelden (og det er klart at han ikke lenger vil ha det).»

Voronina er sikker: Banker inngår avtaler ikke med sikte på å motta midler, men for å kontrollere garantisten under smerte av å holde ham solidarisk ansvarlig. Hun anbefaler at bedriftsledere og deltakere kontakter banken skriftlig med anmodning om å klare seg uten garanti eller forsøke å endre vilkårene. Du kan prøve å begrense ansvaret til de gjeldene som oppstår i løpet av myndighetsperioden til en bestemt person. Ellers må du svare for de påfølgende – etter at borgeren slutter å kontrollere samfunnet, avslutter Voronina.

Råd fra advokater:

1. Låneavtalen (pantelånet) ble inngått i desember 2007, hvilke foreldelsesfrister gjelder når den erklæres ugyldig? Takk skal du ha.

1.1. Foreldelsesfristen er tre år.