Høyesterett avklarte hvilken eiendomskjøper som anses som uredelig. Hvilken risiko tar en samvittighetsfull boligkjøper og hvordan kan han beskytte seg? Avgjørelse fra den konstitusjonelle domstolen i Den russiske føderasjonen

Regjeringen har forelagt statsdumaen et lovforslag som beskytter rettighetene til bona fide leilighetskjøpere. Det er snakk om situasjoner der boliger, som skulle tilhørt statlige etater eller kommunen, ulovlig privatiseres og selges videre. Nå lar Civil Code deg beslaglegge en slik leilighet fra den nye eieren. Deltakere i eiendomsmarkedet bemerker at slike uredelige ordninger fortsatt er svært vanlige, og den juridiske renheten til den kjøpte eiendommen kontrolleres ved å bruke minst fem kilder. Samtidig løser ikke lovforslaget, ifølge eksperter, problemet fullt ut: det gjelder bare de tilfellene hvor staten krever eiendom - i person av kommunal eller føderale organer. Og i situasjonen med enkeltpersoner hvis eiendom ble tatt ut av deres eie mot deres vilje, ny normal vil ikke bli distribuert.

Lovforslaget utviklet av departementet for økonomisk utvikling endrer art. 302 i Civil Code "Reclaiming of property from a bona fide buyer" og gjelder tilfeller av ulovlig privatisering av leiligheter. I situasjoner der svindlere har privatisert en leilighet, hvoretter den ble anskaffet av bona fide-kjøpere, foreslås det å forby inndragning av denne boligen fra sistnevnte. Denne regelen vil også gjelde tilfeller hvor eieren ervervet den omtvistede leiligheten vederlagsfritt – for eksempel under en gaveavtale etter en videresalgskjede.

Som det fremgår av den forklarende merknaden til prosjektet, vil offentlige etater ha rett til å dekke tapene sine fra de skyldige, det vil si fra svindlere som har begått en ulovlig transaksjon.

I slutten av juli ble lovforslaget gjennomgått og godkjent av regjeringskommisjonen for lovverk. Og i juni anerkjente den russiske føderasjonens konstitusjonelle domstol paragraf 1 i art. 302 i den russiske føderasjonens sivilkode er inkonsistent med grunnloven i den grad den tillater beslagleggelse av leiligheter fra bona fide-kjøpere på krav fra kommuner eller undersåtter. Forfatningsdomstolen fant at det var umulig å tillate beslagleggelse av en leilighet fra en borger som stolte på Unified State Register of Real Estate data og registrerte eierrettigheter. Unntaket er tilfeller hvor kjøper visste eller burde vite at selger ikke hadde råderett over den omtvistede boligen.

Advokatenes mening

Lovforslaget beskytter rettighetene til bona fide-kjøpere, sier Oleg Sukhov, president i Guild of Real Estate Lawyers.

Selv muligheten for å konfiskere boliger fra slike eiere bør fjernes fra sivil lovgivning, forklarte han, og la til at retten i hvert enkelt tilfelle vil måtte fastslå kjøperens faktiske gode tro for å unngå misbruk.

For å vurdere de reelle fordelene med initiativet, må vi vente til det blir implementert i praksis, understreker Vladimir Starinsky, administrerende partner i Starinsky, Korchago og Partners advokatforening.

Domstolene er ofte for strenge når det gjelder å avgjøre om et erverv er gjort i god tro, og mange borgere nektes status som en slik eier kun på formelle grunner. Poenget er ikke å anerkjenne alle eiere som bona fide - det er nødvendig å vurdere en persons reelle muligheter for å vite at oppkjøpet vil være ulovlig, forklarte han.

Markedets mening

Å sjekke den juridiske renheten til den kjøpte eiendommen er langt fra den enkleste prosessen, sa Mikhail Kulikov, direktør for sekundærmarkedsavdelingen til INCOM-eiendomsselskapet, til Izvestia. Han forklarte den informasjonen om juridisk historie oppholdsrom er samlet inn fra minst fem kilder. Dermed er det nødvendig å gjøre deg kjent med historien om overføringen av eierrettigheter til en leilighet og privatiseringsprosedyren, og også avklare om det blant deltakerne i transaksjonen er borgere registrert i en psykonevrologisk eller narkologisk dispensary (ellers transaksjonen for kjøp og salg av bolig kan bli erklært ugyldig - dette er en svært vanlig type svindel) og klargjør alle nyansene angående registrering av deltakere i transaksjonen. Deretter, etter inngåelsen av kontrakten, er det nødvendig å samle bevis på gjensidige oppgjør. Ikke alle disse dataene er offentlig tilgjengelige, la Mikhail Kulikov til.

Samvittighetsfulle eiendomsmeglere ber ikke bare om dokumenter fra eieren, men studerer også nøye hele historien om overføringen av eierskap til den kjøpte leiligheten, forklarte Natalya Shatalina, daglig leder for Miel-Novostroiki-selskapet, til Izvestia. Hun husket at lovinitiativet oppsto etter at forfatningsdomstolen løste en hendelse da kjøperen kjøpte en leilighet ved hjelp av meglere, som senere ble funnet å være svindlere.

Da han tok en beslutning om "renheten" til den ervervede eiendommen, ble kjøperen veiledet av informasjonen i Unified State Register of Real Estate og hadde ikke informasjon om at lokale myndigheter hadde rettigheter til den omstridte eiendommen, forklarte hun.

I følge Natalya Shatalina forekommer slike uredelige ordninger ganske ofte, og de vanligste er svindel som involverer fast eiendom eid av enslige borgere uten slektninger eller arvinger.

Leiligheter som selges med falske dokumenter blir konfiskert - svindlere forfalsker for eksempel et arvesertifikat," sa på sin side Svetlana Bolotskaya, ledende juridisk rådgiver ved INCOM-Real Estate juridiske tjeneste. – Vi har kommet over andre saker – dokumenter for leiligheter kan være ekte, men identitetsdokumentet til selgeren er forfalsket ved å lime inn et bilde av en fremmed. I tillegg er noen ganger også en dummy involvert i transaksjoner - en person som ser ut som eiendomsselgeren (bedømme etter bildet i passet), men ikke er en.

I mellomtiden, ifølge markedsaktørene, løser ikke lovforslaget problemet fullt ut. Det gjelder bare tilfeller der staten, representert ved kommunale eller føderale organer, gjør krav på eiendom. Og den nye regelen gjelder ikke for situasjoner med enkeltpersoner hvis eiendom har blitt fjernet fra deres eierskap mot deres vilje, forklarte Svetlana Bolotskaya.

Samtidig flytter lovforslaget også vekten av bevis i tvister om eiendomsrettigheter, bemerket Natalya Shatalina.

Dersom lovforslaget godkjennes, vil det først og fremst være det faktum om kjøpers gode tro som vil være gjenstand for bevis, mens nå godtroende kjøpere ofte må bevise faktum om lovligheten av avhending av eiendom fra tidligere eieres besittelse . I en slik situasjon kan en godtroende kjøper rett og slett ikke vite vilkårene for transaksjoner med eiendom, forklarte hun.

Statsdumaen planlegger å behandle lovforslaget i første behandling i høstsesjonen.

Foto Pravo.Ru

Den russiske føderasjonens høyesterett presenterte i dag en anmeldelse på sin nettside rettspraksis om saker knyttet til tilbakekreving av boliglokaler fra bona fide-kjøpere, om krav fra statlige organer og lokale myndigheter, godkjent 1. oktober av Høyesteretts presidium.

Gjennomgangen undersøker rettssaker når eieren har rett til å kreve fast eiendom fra andres besittelse, herunder fra en godtroende kjøper, foreldelsesfrist for krav om tilbakekreving av boliglokaler og andre spørsmål.

Spesielt bemerker Høyesterett at når man løser spørsmålet om god tro (ond tro) til kjøperen av boliglokaler, er det nødvendig å ikke bare ta hensyn til hans bevissthet om tilstedeværelsen av en oppføring i Unified State Register av Rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med det om eierskapet til avhenderen av eiendommen, men også om det ble utvist rimelig aktsomhet ved gjennomføringen av transaksjonen og hvilke tiltak som ble iverksatt av ham for å avklare rettighetene til den som avhender denne eiendommen.

Samtidig undersøker domstolene spørsmål knyttet til kompensasjon for erverv av en leilighet i en transaksjon som oppfyller kriteriene for en gyldig transaksjon, tilstedeværelsen av heftelser, inkludert panterett, finne ut om en borger som anser seg selv som et godteri. fide kjøper inspiserte boliglokalene før anskaffelsen, og andre fakta bestemt av spesielle forhold.

Kjøperens gode tro kan også bevises ved at han har gjort seg kjent med alle hjemmelsdokumenter for fast eiendom, klargjøring av grunnlaget for fremkomsten av eiendomsrett fra selger av fast eiendom, og direkte befaring av den kjøpte eiendommen.

Retten anerkjente således saksøkte T. som godtroende kjøper av den omtvistede leiligheten under hensyntagen til at selger N. leverte alle hjemmelsdokumenter for boligen, at T. mottok pantelån til kjøp av den omtvistede leiligheten. , og også brukt midler fødselskapital. Selgerens eierforhold til leiligheten ble kontrollert ikke bare av T., men også av ansatte i eiendomsmeglingen som T. tok kontakt med for å kjøpe leiligheten, samt av ansatte i banken ved utstedelse av boliglån.

I en annen sak, Judicial Collegium sivile saker Høyesterett i Den russiske føderasjonen var ikke enig i konklusjonen fra de lavere domstolene om at det ikke var grunnlag for å anerkjenne Sh som en godtroende kjøper, og påpekte at kontroll av avhendingsadressene til de tidligere eierne av leiligheten ikke kunne påvirke henne. bevissthet om mangelen på rettigheten til den forrige eieren til å fremmedgjøre eiendom (avgjørelse av Judicial Collegium for sivile saker av høyesterettsskipene Den russiske føderasjonen nr. 5-VP R10 - 55).

Dersom transaksjonen var ledsaget av forhold som burde ha reist tvil hos kjøperen av boliglokalet om selgerens rett til å avstå fra dette, kan en slik kjøper nektes anerkjennelse som godroende kjøper.

For eksempel avviste domstolene i første- og ankeinstansen, da de behandlet saken om et kommunalt organs krav mot L. og K. om gjenvinning av eiendom fra andres ulovlige besittelse, tiltalte K.s argumenter vedr. god tro ved ervervet av leiligheten. Samtidig indikerte domstolene, tatt i betraktning bevisene presentert av det lokale myndighetsorganet, at den omstridte leiligheten var gjenstand for en kjøps- og salgs- og donasjonsavtale tre ganger i løpet av en og en halv måned og ble solgt til en pris vesentlig lavere enn markedsverdien, noe som burde ha reist rimelig tvil om K. selgers rett til å avstå eiendom.

Den konstitusjonelle domstolen (CC) forbød staten fra å ta fra en bona fide kjøper eiendom solgt til ham av svindlere, samtidig som den anerkjente den omstridte art. 302 i Civil Code (CC) er delvis i strid med grunnloven. Som forfatningsdomstolens dommer Sergei Kazantsev forklarte, kan en bona fide-kjøper ikke vite om et brudd på loven hvis statens eierskap ikke gjenspeiles i Unified State Register of Real Estate. Saken til søker Alexander Dubovets, som myndighetene i Moskva kastet ut av leiligheten hans og klarte å overføre den til byen, ble beordret av forfatningsdomstolen til å gjennomgås.

Den ærede byggmester Alexander Dubovets utfordret Art. 302 Civil Code. Han ble den siste kjøperen i kjeden av kjøps- og salgsavtaler for leiligheten til en muskovitt som ikke hadde noen arvinger, som døde i 1994, som ble overtatt ved hjelp av et forfalsket arvebevis og videresolgt av svindlere (deres skyld ble anerkjent av retten i 2013). I 2015 oppnådde Moskva-myndighetene utkastelsen av søkeren og overføringen av leiligheten til Moskva, noe han gikk med på, til tross for innvendinger fra påtalemyndighetens kontor, Høyesterett. Søkeren insisterte på at myndighetene må være ansvarlige for påliteligheten av eiendomstransaksjoner godkjent av dem og kan ikke hevde at eiendommen ble stjålet fra staten, siden alle transaksjoner er verifisert og registrert av offentlige etater. Som Kommersant skrev 4. juni, bestemte forfatningsdomstolen å vurdere saken etter at Mr. Dubovets’ klage ble formidlet til Den europeiske menneskerettighetsdomstolen, som allerede hadde tatt parti for ofrene i lignende situasjoner.

Selve artikkelen 302 i Civil Code erklærte retten delvis grunnlovsstridig. Som den rapporterende dommeren Sergei Kazantsev forklarte, i denne situasjonen "er det av grunnleggende betydning hvordan eieren, representert av staten, disponerte eiendommen sin." Som nevnt i forfatningsdomstolen, snakker vi bare om boligeiendom og saker når en av partene er staten, og den omstridte eiendommen er escheat (overført til staten på grunn av fravær av arvinger.- “Kommersant”). Kunst. 302 i Civil Code, konkluderte domstolen, tar ikke hensyn til "utilbørlig utførelse av deres plikter av de kompetente offentlige myndighetene," som ikke iverksatte betimelige tiltak for å registrere den fraflyttede eiendommen, og dens tilbakekreving fra en bona fide kjøper " bør ikke skje uten å ta hensyn til statens registrering av eierskap til boliglokalene.

Ifølge dommer Kazantsev, hvis eiendommen på en eller annen måte ble registrert av en annen kjøper før den endelige kjøperen, spiller det ingen rolle om han var samvittighetsfull eller ikke. Hvis den endelige kjøperen, basert på data fra Unified State Register, er overbevist om at eiendommen har forlatt selgerens eiendom og har formalisert ervervet i eget navn, er beslagleggelsen av eiendom fra ham uakseptabel, fordi han ikke kunne ha visst om bruddet på loven. – Staten er eier. Men eiendom forplikter. Den offentlige etaten måtte fastslå eksistensen av sin eiendom og registrere den. Hvis denne leiligheten hadde blitt registrert av staten, er det usannsynlig at svindlere ville ha kunnet utnytte den og forfalske dokumenter», forklarte dommeren. Saken til Alexander Dubovets er gjenstand for vurdering, og retten vil ifølge Kazantsev måtte fastslå om staten har vist tilbørlig forsiktighet i denne saken.

La oss huske at president Vladimir Putin beordret løsningen av dette problemet tilbake i 2015 (se Kommersant, 12. august 2015) etter et møte med det offentlige kammeret (PC). Gjennomgangen av OP om saken, signert av nestlederen for Forskningssenteret for privatrett under presidenten, Lidia Mikheeva, opplyser at kammeret i løpet av de siste tre årene har mottatt om lag 400 forespørsler fra bona fide-kjøpere som boliger var fra. konfiskert under et lignende scenario. «Forfatningsdomstolens avgjørelse beskytter alle eiere: det er ekstremt viktig å være sikker på grunnlaget for å erverve rettigheten. Ved kjøp stoler vi på USRN-data og går ut fra antagelsen om deres pålitelighet. Registeret bør ikke oppbevares fra et klisjesynspunkt, det bør holdes fra verifiserte og pålitelige data, ellers undergraver vi rett og slett tilliten til myndighetene, sa Mikheeva til Kommersant i går. Imidlertid bemerket hun at problemet er mye bredere: i noen situasjoner snakker vi om privatisering med brudd, eiendom blir videresolgt flere ganger og konfiskert fra den siste eieren. Mikheeva nevnte også tilfeller der f.eks. tomt havnet i et spesielt vernet naturområde eller på stedet for en rørledning. Moskvas «de lange sleivers natt» er «et ledd i samme kjede», sier advokaten.

Ekaterina Grobman

På hvilket stadium skal kjøperen komme til notarius publicus og hvilke dokumenter skal han ha med seg?

Det er nødvendig å besøke en notar før du inngår en kontrakt. Notarius vil selv be om informasjon om eiendommen i Unified State Register of Real Estate, inkludert opplysninger om eieren av eiendommen, matrikkelpass osv. Det anbefales å presentere titteldokumentet for eiendommen til notarius for å kontrollere renheten til den forrige transaksjonen. Hvis det mangler, men selgerens rettigheter er registrert, vil notarius sende en forespørsel til Unified State Register of Real Estate om å gi informasjon om det.

Tariffen for transaksjoner underlagt obligatorisk notarisering er regulert av den russiske føderasjonens skattekode og er 0,5% av transaksjonsbeløpet. Dens øvre grense er begrenset til 20 tusen rubler. Denne kostnaden er typisk for transaksjoner med leiligheter verdt over 4 millioner rubler. Hvis vi tar de gjennomsnittlige eiendomsprisene i Russland - fra 1 til 3 millioner rubler, vil kostnadene for å bekrefte en slik transaksjon være fra 5 til 15 tusen rubler.

Det er også et gebyr for juridiske og tekniske tjenester, hvor mye avhenger av regionen i Russland. For eksempel, i Moskva, er kostnaden for UPTKH for å bekrefte en transaksjon for fremmedgjøring av fast eiendom, som ved lov krever et notarialskjema, 5 tusen rubler.

En notarius, som sjekker dokumenter, kan se nyanser som kan føre til å utfordre transaksjonen. For eksempel for å se at kjøperen kjøpte en leilighet fra en selger som ikke ga nødvendig samtykke fra sin ektefelle til transaksjonen. Dette kan føre til at den andre ektefellen ønsker å utfordre denne avtalen. Eller for eksempel en notarius publicus kan se at transaksjonen som den nåværende eieren kjøpte en leilighet på grunnlag av ble utført i enkel skriftlig form, selv om den burde vært utført i notarialform.

Materialet ble utarbeidet med deltagelse av Federal Notary Chamber, en advokat fra advokatkontoret"Leontyev og partnere"Tamaz Mstoyan, advokat Oleg Sukhov, daglig leder i selskapet"Miel-Nye bygninger"Natalia Shatalina, advokat ved advokatforeningen i Moskva"Arbat"Vadim Bashir-Zadeh, leder av kontoret"I Krylatskoe"eiendomskontornettverk"Miel"Irina Berbeneva.

Hvordan kan en eiendomsmegler og notarius bidra til å sikre integriteten til transaksjonen?

Noen eiendomskontorer utfører juridisk verifisering av dokumenter for leiligheter. Klienter får såkalte attester – en skriftlig konklusjon om resultatet av kontrollen. De inkluderer informasjon som verifisering av eierens rett til objektet, det faktum at det ikke er noen heftelser og rettslige prosesser, etterskuddsvis betaling av strømregninger og så videre. Hvis leiligheten viser seg å være "ikke bra", fraråder eiendomsmeglere kjøperen fra transaksjonen. Hvis det oppstår problemer etter implementeringen, vil ikke eiendomskontoret gi garantier for skader, men vil hjelpe klienten i rettsfasen ved å tilby ham juridisk bistand.

Derfor, for å beskytte deg selv så mye som mulig, anbefales det fortsatt å søke om en attestering. En notarius er den eneste spesialisten på eiendomsmarkedet som kan sikre transparens og juridisk renhet av en transaksjon, samtidig som den handler i begge parters interesse. Notaren har muligheten til ikke bare å be om og umiddelbart motta dokumentene som er nødvendige for transaksjonen, men kan også verifisere ektheten av papirene som er presentert for ham. Dessuten er notarius ansvarlig for transaksjonen som er bekreftet av ham. Og hvis en part i transaksjonen lider på grunn av hans "forglemmelse", vil han kompensere henne fullt ut for skaden som er forårsaket. For dette formålet er det et flertrinns system med notarius yrkesansvarsforsikring.

Finnes det tilfeller der en godtroende kjøper ikke vil være i stand til å beskytte sine rettigheter?

Ja, og de er uttrykkelig fastsatt i loven. Dette kan skje når eiendom blir stjålet fra eieren eller forlatt eiernes besittelse på annen måte mot deres vilje. Det er mange eksempler - registrering av en transaksjon ved bruk av forfalskede eller stjålne dokumenter, en tilbakekalt fullmakt, "kjøp" av en leilighet fra en avdød borger. Som et resultat av dette taper en godtroende kjøper som kjøpte en slik leilighet både fast eiendom og penger.

Dersom en godtroende kjøper har kjøpt en leilighet på grunnlag av en gaveavtale, har den juridiske («virkelige») eieren rett til å kreve leiligheten tilbakelevert til ham. Og den vil bli returnert til sin rettmessige eier.

Hvis retten finner at kjøperen ved kjøp av denne gjenstanden ikke gjorde alt i sin makt for å verifisere den juridiske renheten, vil han ikke være i stand til å beskytte sine rettigheter. Men kriteriene for dette "gjorde alt" er ikke spesifisert i loven. Derfor er det svært reelle rettsavgjørelser som går ut på at kjøperne ikke ble anerkjent i god tro hvis de for eksempel ikke snakket med naboer før de kjøpte en leilighet, ikke fant ut hvem eieren er, og så videre.

Hvordan bevise faktum om god tro i retten?

Det må huskes at statusen til en godtroende kjøper ikke kan oppstå bare slik den må bevises. Erververen får beskyttelse i retten først når han ikke visste eller burde ha visst at han inngikk handel med en person som ikke hadde rett til å selge eiendommen.

Først av alt vil erververen måtte bevise i retten at eiendommen ble ervervet mot erstatning, det vil si fremlegge en kvittering fra selger om mottak av midler for leiligheten dersom betalingen ble gjort i kontanter, samt et utdrag fra erververens konto om overføring av penger til selgers konto dersom betalingen var ikke-kontant.

Det er nødvendig å bevise at kjøperen virkelig ikke visste og ikke kunne vite at eiendommen ble ervervet fra noen som ikke hadde rett til å selge den. Å bevise dette er ofte svært vanskelig. Hovedvåpenet er fortsatt et utdrag fra Unified State Register of Real Estate, hvor det fremgår at det er selger som er eier av eiendommen, og det er ikke pålagt begrensninger på selve eiendommen. Men en oppføring i Unified State Register of Real Estate er ikke et uomtvistelig bevis på kjøperens gode tro.

Er rettighetene til en bona fide kjøper på en eller annen måte beskyttet av loven?

Beskyttelse av rettighetene til en godtroende kjøper skjer i retten. Dersom det erkjennes at en godtroende kjøper har lidd under forhold som skyldes selgerens skyld, inngår partene en avtale. I henhold til den kjøper selgeren enten for kjøperen en tilsvarende leilighet i en bygning av tilsvarende klasse i samme område, eller pengerå selvstendig kjøpe en leilighet.

1. januar 2020 trer artikkel 68 i "Lov om statlig registrering av fast eiendom" "Om erstatning for tap av rettigheter registrert i Unified State Register of Real Estate" i kraft. Det vil beskytte samvittighetsfulle borgere og gi kompensasjon fra staten. Beløpet på denne erstatningen kan imidlertid ikke overstige 1 million rubler, og derfor er den ikke i stand til å dekke tapene til den skadelidte. De metodene og midlene for beskyttelse som er i kraft i landet i dag og som er planlagt for fremtiden, beskytter dermed ikke godtroende kjøpere.

Hvordan bør du opptre ved kjøp av leilighet for å beskytte deg selv mest mulig og sikre "presumsjonen om god tro"?

Du har øye på en leilighet og planlegger å kjøpe den. Men før du kjøper, må du forsikre deg om at selgeren virkelig har rettighetene til dette objektet.

Du må be om et utdrag fra Unified State Register of Real Estate (USRN) i forhold til denne leiligheten. Se hvem som står oppført som eier, og sjekk deretter informasjonen om eieren fra utdraget med passopplysningene til personen som selger leiligheten til deg. Det er nyttig å sjekke om det er noen restriksjoner, heftelser eller juridiske tvister på varen. Det er også verdt å be om et utdrag fra Unified State Register of Real Estate om overføring av rettigheter til leiligheten. Den vil vise hvem som eide denne eiendommen de siste årene og hvor ofte den ble fremmedgjort. Hvis leiligheten ble videresolgt flere ganger i løpet av året, er dette et signal om tilstedeværelsen av betydelige risikoer.

I tillegg til det dokumentariske aspektet er det ekstremt viktig å se på leiligheten og snakke med naboene. Spør dem om eieren. Uansett hvor morsomme ordene om å snakke med naboer kan høres ut ved første øyekast, vil dette i praksis hjelpe deg å forstå hvem du har å gjøre med - en svindler eller en ekte eier.

For å unngå å komme i en ubehagelig situasjon, bør du nøye sjekke selgerens legitimasjon, studere alle dokumentene og ta vare på kopier av dem.

For å få et utdrag fra Unified State Register of Real Estate, er det nok å vite adressen og leilighetsnummeret. Du kan få et utdrag på i papirform gjennom MFC (Multifunksjonelle sentre for levering av offentlige tjenester i byen Moskva - red.anm.), eller elektronisk gjennom nettstedet Rosreestr. For å få et utdrag fra Unified State Register of Real Estate belastes et gebyr på 400 rubler ved terminaler, en annen provisjon kan bli belastet. Et utdrag gjennom MFC kan ikke mottas tidligere enn 5 virkedager.

Av generell regel, hvis en godtroende kjøper kjøpte eiendom fra en person som ikke hadde rett til å fremmedgjøre den, har eieren rett til å kreve tilbake denne eiendommen bare i tilfeller hvor den ble tapt av eieren eller den personen den ble overført til besittelse av eieren, eller ble stjålet fra dem, eller ble avhendet fra besittelse på annen måte mot deres vilje (). Den juridiske betydningen av begrepet "bona fide kjøper" avsløres av den russiske føderasjonens konstitusjonelle domstol i fellesskap. Samtidig mottok bestemmelsene en ny vurdering av den konstitusjonelle domstolen i Den russiske føderasjonen i forbindelse med anken av en borger som ble eier av unntatt eiendom på grunn av feilaktig utførelse av sine plikter av myndighetene (Resolusjon fra den konstitusjonelle domstolen av den russiske føderasjonen av 22. juni 2017 nr. 16-P ". La oss vurdere denne rettslige handlingen mer detaljert .

Sakens kjerne

Den opprinnelige eieren av den omstridte leiligheten var borger S., som døde i 1994 og ved dødsfallet ikke hadde arvinger verken ved lov eller testament. Leiligheten som tilhørte ham, som flyktbar eiendom, skulle bli eiendommen til byen Moskva (). Moscow City Property Department tok imidlertid ingen juridiske eller faktiske handlinger i forhold til nevnte leilighet.

I mellomtiden, i 2007, utstedte en notarius publicus i Moskva, R., i navnet til borger S., på grunnlag av forfalskede dokumenter, et arvebevis, registrert hos Moskva-kontoret til Rosreestr, og den omstridte leiligheten ble dermed registrert som hennes eiendom. En måned senere inngikk borger S. kjøps- og salgsavtale for leilighet med borger S.A., og hun videresolgte på sin side leiligheten til borger Z. I april 2008 inngikk Z. kjøps- og salgsavtale med borger D. ., under vilkårene som den omstridte leiligheten ble overført til allerede i eierskapet til sistnevnte.

Er retten til å bruke boliger anerkjent som fraflyttet eiendom forbeholdt andre borgere registrert i den på bostedsstedet som ikke er arvinger? Finn ut av materialet "Arv" i "Hjem juridisk leksikon" Internett-versjon av GARANT-systemet. Få full tilgang i 3 dager gratis!

Imidlertid ble det faktum at leiligheten ble overført til borger S. uredelig først klart i 2013 under etterforskningen av en straffesak. Som retten fant, bestemte innbyggerne T., F., A., som handlet i fellesskap og sammen i en gruppe med andre personer, å erverve eiendomsretten til denne leiligheten ved bedrag. For å ulovlig ta i besittelse av det omstridte boarealet, brukte de falske pass i andre personers navn, sendte dem og en rekke dokumenter for statlig registrering, fant en kjøper til leiligheten og overtalte en tredjepart til å yte bistand i handelen med leiligheten mot et gebyr. Dermed ble de ved dommen fra byretten i Moskva datert 10. juni 2013 nr. 1-5/13 funnet skyldige i å ha begått forbrytelsene som er fastsatt (svindel). Moscow City Property Department (heretter referert til som avdelingen, saksøkeren) ble anerkjent som offeret i denne straffesaken.

Avdelingen, etter å ha fått kjennskap til at den omtvistede leiligheten ble avhendet fra byens eie, fremmet påstand mot siste kjøper i kjeden av kjøps- og salgsavtaler, D. (heretter kalt saksøkte). krever å kaste ham ut og overføre leiligheten til byen Moskva.

Nikulinsky-distriktsretten i Moskva tilfredsstilte saksøkerens krav, og anerkjente at den omstridte leiligheten, som var fraflyttet eiendom, forlot byens besittelse mot myndighetenes vilje. I tillegg, som eier av leiligheten, ga byen ikke fra seg eiendomsretten, fremmedgjorde ikke den omstridte leiligheten, overførte den ikke til eierskapet til innbyggerne. Dermed bestemte tingretten at avdelingen hadde rett til å kreve eiendommen tilbake fra siste kjøper.

Tiltalte var ikke enig i denne avgjørelsen. Han mener at han i dagens situasjon er en godtroende kjøper, siden han på transaksjonstidspunktet ikke kjente til og heller ikke burde ha visst om ulovligheten av avhendelsen av eiendom.

Lagmannsretten støttet heller ikke tiltaltes standpunkt (). Etter hans oppfatning har D. ikke fremlagt tilstrekkelige bevis for å støtte sine argumenter om at han er en godtroende kjøper, siden han ikke beviste at alle rimelige tiltak ble iverksatt for å avklare selgerens myndighet til å fremmedgjøre eiendommen. Retten bemerket således at kjøps- og salgsavtalen viser at leiligheten ble kjøpt til redusert pris, forskjellig fra markedsverdien. I tillegg er det i perioden juni 2007 til april 2008, det vil si innen 10 måneder, foretatt tre transaksjoner i forhold til den omstridte leiligheten. Retten mente således at borger D. ikke viste den nødvendige aktsomhet og aktsomhet som var påkrevd ved inngåelse av kjøps- og salgsavtale.

I juni 2016 forsøkte den russiske føderasjonens hovedadvokatkontor uten hell å utfordre rettsavgjørelsene i saken til borger D., som anket til Høyesterett i Den russiske føderasjonen med en kassasjonsbegjæring om å revurdere saken.

Samtidig inngav tiltalte, som ikke var enig i rettens avgjørelse, en klage til den russiske føderasjonens konstitusjonelle domstol for å verifisere konstitusjonaliteten til bestemmelsen om tilbakekreving av eiendom fra en bona fide-kjøper. Etter hans mening samsvarer det ikke med , og siden det tillater lovhåndhevere å vilkårlig tolke konseptet "bona fide kjøper" og følgelig å beslaglegge unntatt fast eiendom fra borgere - de siste erververe på krav fra offentlige juridiske enheter. Og dette er mulig til tross for at eiendomsretten og lovligheten av alle transaksjoner før ervervet av denne rettigheten ble anerkjent av staten som en del av statens registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med den.

Ekspertuttalelser

Den russiske føderasjonens konstitusjonelle domstol vurderte saken med deltakelse av borger D., hans advokat og representanter for interesserte statlige organer. La oss vurdere posisjonene til deltakerne i prosessen.

Dermed ble den første nestlederen i styret for Forskningssenteret for privatrett oppkalt etter S. S. Alekseev under presidenten i Den russiske føderasjonen, Ph.D. n. Andrey Egorov i sin konklusjon på anmodning fra dommeren ved den russiske føderasjonens konstitusjonelle domstol, bemerket den at, som det følger av saksmaterialet, var byen Moskva, som eier, i nesten 20 år ikke interessert i skjebnen til den russiske føderasjonen. fraflyttet eiendom som ble dens eiendom, utførte ikke registreringshandlinger i forhold til rettighetene den eide, og bar ikke byrden vedlikehold av eide eiendom (), og utøvde ikke andre eiendomsrettigheter. Således, siden byen Moskva ikke oppførte seg som en mester, ifølge eksperten, for alle hendelsene Negative konsekvenser som skjedde som et resultat av de skyldige handlingene (uhandlingene) til de statlige organene selv, kan og bør ikke holdes ansvarlig av en tredjepart som har utvist due diligence, stolte i god tro på påliteligheten til det statlige registeret og, på grunn av skyld av statlige organer, var ikke klar over eiendommens escheat-status.

Hovedargumentet til representant D., advokat, advokat. n. Dmitrij Stepanov besto også i å uttale statens uansvarlige oppførsel. "En borger har rett til å tro at hvis staten har opprettet et system for å kreve en arv og utstede et tilsvarende dokument, så er staten på en eller annen måte ansvarlig for dette systemet Hvis en statlig myndighet utsteder et bestemt dokument (for for eksempel et eierskapsdokument som bekrefter handlingene til den forrige eieren som selger en leilighetssøker), så har trolig innbyggeren rett til å tro at staten utførte en form for verifikasjon av overholdelse av loven ved registrering av tidligere transaksjoner med ekte Uansvarlig oppførsel av staten er i prinsippet uakseptabelt, sier saksøkers representant.

Den autoriserte representanten har et tilsvarende standpunkt statsadvokat av den russiske føderasjonen i den russiske føderasjonens konstitusjonelle domstol Tatiana Vasilyeva. I denne saken trakk hun oppmerksomheten til EMKs stilling, ifølge hvilken staten er ansvarlig for registrering, sosial ansettelse og privatisering av eiendom, og er forpliktet til å overvåke overholdelse av alle nødvendige betingelser for dette. «I lys av tilstedeværelsen av reguleringsmyndigheter, bør kjøperen av en leilighet ikke vurdere risikoen for opphør av eierskap på grunn av mangler som burde vært eliminert innenfor rammen av prosedyrer som er spesielt innført for dette formålet påfølgende sanksjoner mot godtroende kjøper av eiendommen. Feil eller feilberegninger offentlige myndigheter må tjene interessentene, spesielt i fravær av andre motstridende interesser båret av staten, og feil må ikke elimineres på bekostning av interessentene (EMDs avgjørelse om klage nr. 7097/10 "")," sier Vasilyeva.

Samtidig bemerket hun at den etablerte muligheten for å inndra eiendom fra en godtroende kjøper ikke begrenser hans rett til erstatning for tap til den personen hvis handlinger førte til brudd på disse rettighetene.

Autorisert representant Statsdumaen i den russiske føderasjonens konstitusjonelle domstol Tatyana Kasaeva mener også at de kontroversielle normene for sivil lovgivning er konsistente og ikke forbyr innbyggerne å anke mot handlingene til offentlige etater. – Plikten til statlig registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med den kan ikke betraktes som en omstendighet som utelukker muligheten for å forelegge tvister om fast eiendom og registrerte rettigheter til den for domstolenes avgjørelse, sa hun i retten.

Rådgiveren til justisministeren i Den russiske føderasjonen minnet om behovet for kjøpere av fast eiendom for å være mer oppmerksomme og forsiktige Maria Melnikova. I følge det russiske justisdepartementet må hver innbygger, i tillegg til et utdrag fra Unified State Register og et utdrag fra husregisteret, sjekke alle tidligere dokumenter om anskaffelse av denne eiendommen, intervjue naboer om boligen til eierne registrert i Unified State Register i dette lokalet, og kjenner til all informasjon som noen gang er publisert om denne eiendommen.

Imidlertid, ifølge den fullmektige representanten for føderasjonsrådet i den russiske føderasjonens konstitusjonelle domstol Mikhail Klishas, risikoen for ulovlig avhending av eiendom fra statlig eierskap, plassert på den endelige erververen, øker ustabiliteten til sivil omsetning. "Denne tilnærmingen kan indikere et brudd på rettighetene til en borger," mener eksperten.

Fullmektig representant for presidenten i Den russiske føderasjonen til den russiske føderasjonens konstitusjonelle domstol Mikhail Krotov, i tillegg til alt som allerede er nevnt ovenfor, bemerket også det faktum at avdelingen brøt foreldelsesfristen ved inngivelse av krav om utkastelse av borger D. «Omtrent 14 år har gått fra det øyeblikket arven ble åpnet til svindelen ble begått og notarius utstedte et sertifikat for retten til arv ved å bruke forfalskede dokumenter og den påfølgende fremmedgjøringen av leiligheten, der Moskva-ordførerens kontor ikke iverksatte noen tiltak for å identifisere og konvertere eiendommen til eierskapet til en konstituerende enhet i den russiske føderasjonen Er det derfor noe grunnlag for departementet til å inngi et krav på rettferdiggjørelse, til og med en foreldelsesfrist på ti år, som i dag faktisk er preklusiv i henhold til den russiske føderasjonens sivile lov Systemet anser det som tillatt å beskytte interessen til en offentlig juridisk enhet på en rettighet som ikke er fastsatt av den?», begrunnet Krotov.

Avgjørelse fra den konstitusjonelle domstolen i Den russiske føderasjonen

Den russiske føderasjonens konstitusjonelle domstol anerkjente på sin side at staten, representert av organer autorisert ved lov, når de utfører prosedyren for statlig registrering av rettigheter til fast eiendom, bekrefter dermed lovligheten av transaksjonen for avhendelse av fast eiendom (Resolusjon fra den russiske føderasjonens konstitusjonelle domstol av 22. juni 2017 nr. 16-P " I tilfelle av å verifisere konstitusjonaliteten til bestemmelsene i paragraf 1 i artikkel 302 i den russiske føderasjonens sivile lov i forbindelse med klagen av borger D. ").

Han understreket også at det er vesentlig vanskelig eller umulig å kontrollere etterlevelse av loven ved tidligere transaksjoner med fast eiendom fra den som erverver denne eiendommen, i motsetning til staten. Dessuten er en offentlig juridisk enhet i ulik vilkår som eier av et boliglokale, som er fraflyttelig eiendom, og dets bona fide kjøper, hvis evner til å identifisere ulovlige handlinger som førte til at boliglokalene ble fjernet fra eierens besittelse mot hans vilje er langt fra like, bemerket i rettsakten.

I tillegg bemerket retten, med henvisning til avgjørelsen fra EMK, at i nærvær av et bredt spekter av kontroll- og lisensieringsmyndigheter og et stort antall fullførte registreringshandlinger med eiendommen, bør ingen tredjepartskjøper av en leilighet ta om risiko for fratakelse av eiendomsretten på grunn av mangler som burde vært eliminert gjennom spesialutviklede prosedyrer av staten selv (vedtak av 6. desember 2011 i saken "").

Den konstitusjonelle domstolen i Den russiske føderasjonen anerkjente således bestemmelsen som upassende i den grad den åpner for tilbakekreving av boliglokaler som ble unntatt eiendom fra dens bona fide-kjøper. Kravet til en offentlig juridisk enhet vil imidlertid ikke bli oppfylt bare hvis den bona fide-kjøperen stolte på dataene fra Unified State Register of Real Estate ved kjøp av bolig og registrert eierskap på den måten som er foreskrevet i loven. Og den offentlige juridiske enheten tok ikke rettidige tiltak for å etablere den fraflyttede eiendommen og registrere eierrettighetene til den på riktig måte.

Den russiske føderasjonens konstitusjonelle domstol avgjorde at rettshåndhevelsesavgjørelser i tilfelle av borger D., truffet på grunnlag av , er gjenstand for vurdering. Vi vil legge til at retten ikke påla lovgivere å gjøre endringer i de kontroversielle normene.